주택담보대출 한도, 1주택자는 7억까지 무주택자는 6억까지예요

주담대 한도는 본인 무주택·1주택 여부와 LTV·DSR·DTI 3가지 규제로 결정돼요. 1주택자는 보통 7억 안팎, 무주택자(생애최초 포함)는 6억까지 받을 수 있습니다. 부동산 시세·본인 연소득·기존 부채에 따라 달라지니까 본인 한도를 정확히 계산해보는 게 중요해요. 주담대 개념이 아직 낯설다면 주택담보대출이란 글부터 보면 이해가 훨씬 빨라요.

LTV (담보인정비율), 주택 가격의 몇 %까지 빌려주나

LTV는 주택 시세 대비 대출 한도예요. 무주택자(생애최초 포함)는 LTV 70%, 1주택자는 50%, 다주택자는 30%로 갈수록 낮아집니다. 10억짜리 아파트라면 무주택자 7억, 1주택자 5억, 다주택자 3억까지 빌릴 수 있어요.

DSR (총부채원리금상환비율), 본인 연소득의 40%까지

DSR은 본인 연소득에서 모든 대출(주담대·신용대출·카드론) 원리금이 차지하는 비율이에요. 1금융권은 40%, 2금융권은 50%가 한도입니다. 연소득 6천만 원이라면 연간 원리금 부담이 2,400만 원(월 200만)을 넘으면 안 돼요. 30년 만기 연 4% 금리라면 약 4억 2천만 원이 한도입니다.

규제지역은 집값 구간별 한도가 하나 더 있어요

2025년 10월 15일 대책 이후 서울 전역·경기 12곳 등 규제지역에서는 LTV·DSR과 별개로 집값 구간별 대출 한도가 새로 생겼어요. 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 최대 4억 원, 25억 원을 넘으면 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있습니다. LTV·DSR로 계산한 금액이 더 크더라도 이 구간별 한도를 넘길 수 없어요.

규제지역인 서울 20억 아파트를 예로 들면 계산이 달라져요. 무주택자 LTV 70%면 14억 원, DSR 40%(연소득 6천만 원 기준) 4억 2천만 원인데 여기에 가격 구간별 한도 4억 원이 하나 더 걸립니다. 세 가지 중 가장 작은 금액이 최종 한도라서 이 경우엔 가격 구간 한도 4억 원이 실제 대출 가능액이 돼요. 앞에서 본 10억 아파트 사례는 DSR이 한도를 결정했지만, 20억 원이 넘어가면 가격 구간 한도가 더 낮아서 이게 최종 기준이 됩니다.

DTI (총부채상환비율), 일부 지역에만 적용돼요

DTI는 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자만 본 비율로 보통 60%까지 허용돼요. 2024년 이후 DSR이 메인이고 DTI는 일부 지역(투기·과열·조정대상지역)에서 보조 지표로만 쓰입니다. 예를 들어 연소득 6천만 원에 다른 대출 이자가 없다면 DTI 60% 한도는 연 3,600만 원까지 허용되는데, DSR 40%(연 2,400만 원)가 항상 먼저 걸리기 때문에 DTI가 실제 한도를 더 줄이는 경우는 드물어요.

1주택자 한도, 기존 주택 처분 약속하면 LTV 70% 가능

1주택자가 새 집을 살 때 기존 주택을 2년 이내 처분하겠다고 약속하면 무주택자 수준의 LTV 70%를 받을 수 있어요. 다만 처분 못 하면 가산금리·추징금이 부과되니까 매도 자신 있을 때만 활용하세요. 예를 들어 처분 조건부를 활용하면 10억 아파트 기준 1주택자 대출 가능액이 LTV 50%(5억 원)에서 LTV 70%(7억 원)로 늘어나요.

디딤돌·보금자리 같은 정책 대출은 한도가 더 커요

정책 모기지(디딤돌·보금자리·특례보금자리)는 일반 주담대보다 한도가 1~2억 더 커요. 연소득 7천 이하 무주택자라면 디딤돌 4억(생애최초 4.2억), 보금자리는 6억까지 가능합니다. 금리도 연 2~3%대로 시중 4%보다 훨씬 낮아요. 단 부동산 가격 9억 이하, 본인 연소득 7천만 원 이하 조건이 있습니다. 생애최초 대출자의 실제 적용 금리는 생애최초 주담대 금리에서 따로 비교해 뒀어요.

본인 한도는 은행 앱에서 5분이면 확인 가능해요

본인 한도는 KB·국민·신한·하나·우리 같은 시중은행 앱에서 '주담대 한도 조회'로 5분이면 확인 가능해요. 신용평가 영향 없는 가심사 형태라 부담 없이 조회 가능합니다. 본인 연소득·기존 부채를 입력하면 LTV·DSR·DTI 모두 자동 계산돼서 정확한 한도가 나옵니다. 본인 만기·금리별 정확한 월 상환액까지 보고 싶다면 주택담보대출 계산기로 이어서 확인하세요.

LTV·DSR·DTI 규제 자체가 어떻게 작동하는지 더 자세히 보려면 주담대 3대 규제, 이 한도 안에서 내가 실제로 통과 가능한지는 통과 조건에서 확인할 수 있어요.

근거: 금융위원회 주택담보대출 규제 안내(fsc.go.kr), 국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책(molit.go.kr), 한국주택금융공사 디딤돌·보금자리 안내(hf.go.kr), 주택담보대출 규제 관련 시행령.