주택담보대출 계산기, 4억 30년이면 매월 200만 원 평생 이자만 3억이에요

주담대 받기 전 본인 월 상환액과 30년 누적 이자가 얼마인지 계산해보는 게 중요해요. 4억을 30년 만기 연 4.5%로 빌리면 월 상환액이 약 203만 원, 30년 누적 이자가 3억 3천만 원이에요. 빌린 4억보다 갚는 이자가 더 큽니다. 원리금균등과 원금균등, 두 상환 방식으로 나눠서 실제 숫자로 비교해볼게요.

기준일은 2026년 7월이에요. 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 2.75%로 올리면서 시중 주담대 금리도 5%대 후반에서 7%대까지 오르는 중입니다. 아래 계산 예시는 연 4.5% 기준이니까 본인이 받은 금리가 더 높다면 금리별 표에서 실제 숫자를 확인하세요.

주담대라는 용어 자체가 낯설면 기초 개념부터 정리하고 와도 좋아요.

원리금균등 vs 원금균등, 4억 기준으로 실제 계산해보면 이래요

원리금균등은 매달 같은 금액(원금+이자)을 갚는 방식이에요. 초반엔 이자 비중이 크고 시간이 갈수록 원금 비중이 커집니다. 원금균등은 매달 같은 원금을 갚고 이자만 줄어드는 방식이라 첫 달 부담이 가장 크고 이후 점점 줄어들어요. 4억을 30년·연 4.5%로 빌린다고 놓고 두 방식을 실제로 계산해보면 차이가 뚜렷해져요.

월 상환액 공식, 어차피 계산기가 더 정확해요

원리금균등 월 상환액 공식은 원금 × (월금리) × (1+월금리)^개월 / ((1+월금리)^개월 - 1)이에요. 원금균등은 매달 원금(대출금 ÷ 개월 수)에 남은 잔액의 이자를 더하는 방식이라 계산 자체는 단순하지만 매달 금액이 달라져서 손으로 추적하기 번거로워요. 두 방식 다 손계산 말고 계산기로 원리금균등 계산·원금균등 계산을 돌려보는 게 정답입니다. 한국주택금융공사(hf.go.kr)에 무료 계산기가 있고, 5대 시중은행 앱에도 주담대 시뮬레이션이 다 들어 있어요. 생애최초 자격이 되면 디딤돌 같은 저금리 상품으로 월 상환액이 훨씬 낮아지니까 생애최초 금리도 함께 확인해보세요.

30년 vs 20년, 누적 이자 1억 3천만 원 차이

같은 4억 연 4.5%라도 30년 만기는 월 203만·누적 이자 3억 3,080만 원, 20년 만기는 월 253만·누적 이자 2억이에요. 누적 이자 차이가 약 1억 3천만 원입니다. 매달 50만 원 더 부담 가능하면 20년이 훨씬 유리합니다. 지금처럼 금리가 6%대까지 오른 상태라면 30년과 20년의 이자 차이가 더 벌어지니까 만기를 짧게 잡는 선택지도 함께 검토해보세요. 다만 본인 현금흐름을 봐서 무리 없을 때만 선택하세요.

고정 vs 변동, 30년이면 고정이 안전해요

고정금리는 30년 내내 같은 금리를 적용하고, 변동금리는 코픽스(COFIX) 같은 지표에 따라 6개월~3년마다 조정돼요. 2026년 6월 신규 코픽스는 연 3.05%로 석 달 연속 오르는 중이라 변동형 금리도 같이 상승하고 있어요. 변동형이 보통 0.5~1%p 낮게 시작하지만 금리 인상기엔 부담이 급증합니다. 30년 만기엔 고정형이 더 안전하고, 5~10년 짧게 빌리고 갚을 거면 변동형이 유리해요. 본인이 자격 조건을 충족하는지부터 확인하면 어느 은행에서 어떤 금리를 받을 수 있는지 가늠하기 쉬워요.

중도상환수수료, 3년 안 갚으면 1.2% 부과돼요

주담대 받은 후 3년 안에 일부 또는 전부 상환하면 중도상환수수료 1.2% 안팎이 부과돼요. 4억 갚으면 480만 원입니다. 3년 후에는 면제되니까 여유 자금 생겨도 3년 채운 후 갚는 게 좋아요. 정책 모기지(디딤돌·보금자리)는 중도상환수수료 면제됩니다.

본인 월 상환 한도 = 월소득의 30%

본인 월 상환액이 월소득의 30%를 넘으면 가계가 빡빡해져요. 부부 합산 월 700만 원이면 주담대 월 상환 한도 210만 원이 안전선입니다. 금리가 오르면 같은 대출금이라도 월 상환액이 커지니까 지금 받을 금리 기준으로 다시 계산해보는 게 안전해요. DSR 40%는 법적 한도지만 생활비·교육비 빼면 실질 부담이 큽니다. 30% 가이드를 지키는 게 안전해요.

계산기로 나온 월 상환액이 본인 DSR 한도 안에 들어오는지는 DSR 규제에서, 애초에 받을 수 있는 한도 자체가 궁금하면 한도 계산에서 볼 수 있어요.

근거: 한국주택금융공사 주담대 계산기(hf.go.kr), 한국은행 기준금리 발표(2026년 7월 16일, 연 2.75%), 은행연합회 코픽스 공시(2026년 6월, 신규 취급액 기준 연 3.05%), 금융감독원 주담대 안내, 5대 시중은행 주담대 시뮬레이터.