주택담보대출 조건, 신용점수 700점·연소득 3천만 원이면 95%는 통과해요

1금융권 주담대를 통과하려면 신용점수 700점·연소득 3천 이상·재직 6개월 이상·기존 부채 DSR 30% 이하, 이 4가지 조건과 함께 무주택 또는 처분조건부 1주택 요건까지 맞아야 해요. 이 5가지를 다 채우면 95%는 통과합니다. 한 가지라도 못 맞추면 서류를 더 준비하거나 2금융권(저축은행·새마을금고), 정책 모기지(디딤돌·보금자리)로 방향을 바꿔야 해요.

주담대가 정확히 뭔지, 신용대출보다 왜 유리한지부터 궁금하다면 주택담보대출 기본 개념을 먼저 보고 오면 이번 조건 설명이 더 잘 이해돼요.

신용점수, 700점이 1금융권 경계선이에요

1금융권 주담대는 신용점수 KCB·NICE 모두 700점 이상이 안전선이에요. 600점대도 가능하지만 가산금리 0.5~1%p 붙고, 600점 미만이면 거절되는 경우가 많습니다. 본인 점수는 토스·뱅크샐러드·KCB·NICE에서 무료 조회 가능해요.

연소득, 본인 한도와 직결돼요

연소득은 DSR 한도 계산에 들어가요. 1금융권 DSR 40% 기준 연소득 3천이면 연 1,200만(월 100만)이 원리금 부담 한도, 약 2억 5천만 원까지 빌릴 수 있습니다. 연소득 5천이면 4억 2천, 8천이면 6억 7천까지 가능해요. 사업자·프리랜서는 종합소득세 신고된 소득이 기준입니다.

무주택자·1주택자, 신청 자격 자체가 갈려요

1금융권 주담대는 원칙적으로 무주택 세대 또는 1주택 세대만 신청할 수 있어요. 신청일 기준 본인과 배우자, 세대원 전원이 집이 없는 무주택 세대라면 앞서 말한 신용점수·연소득·재직·부채 조건만 맞으면 됩니다. 이미 집 1채를 가진 1주택 세대는 기존 주택을 정해진 기간 안에 팔겠다는 처분조건부 약정을 걸어야 무주택자와 비슷한 조건으로 심사받을 수 있어요. 처분 기한과 적용 한도는 은행·정책마다 달라서 정확한 숫자는 규제 기준을 따로 확인하는 게 안전합니다.

2주택 이상 다주택 세대는 1금융권 신규 주담대 자체가 막히는 경우가 많아요. 규제지역이면 사실상 불가능하고, 비규제지역이라도 심사가 훨씬 까다롭습니다. 생애최초로 집을 사는 무주택자라면 시중은행보다 금리가 낮은 생애최초 주담대 금리부터 비교해보는 게 순서예요.

재직 기간, 6개월 이상이 기본이에요

1금융권은 보통 재직 6개월 이상을 요구해요. 입사 직후 신용대출이나 카드론은 가능하지만 주담대는 어렵습니다. 이직 직후라도 같은 업종으로 옮기고 연봉 인상이면 인정해주는 은행도 있으니 본인 거래 은행에 문의해보세요. 프리랜서·자영업은 1년 이상 사업소득 신고 기록이 필요합니다.

기존 부채, DSR 30% 이하면 안전해요

기존 신용대출·카드론·자동차할부 같은 부채의 원리금이 본인 연소득의 30%를 넘으면 주담대 받기 어려워요. DSR 40% 한도에서 기존 30%를 빼면 새 주담대로 10%(연소득 5천이면 연 500만 = 월 42만)밖에 못 받습니다. 기존 부채를 일부 갚고 신청하는 게 한도 확보에 유리해요.

신청 서류, 앞선 조건들을 증빙할 서류부터 챙기세요

주담대 신청 서류는 결국 앞에서 말한 조건을 증명하는 용도예요. 신용점수는 은행이 KCB·NICE 조회로 직접 확인하니까 따로 준비할 서류가 없습니다. 소득 조건은 근로소득자면 원천징수영수증이나 소득금액증명원, 사업소득자면 종합소득세 신고서로 증빙해요. 재직 조건은 재직증명서(사업자는 사업자등록증명원)로, 무주택 조건은 정부24에서 발급하는 지방세 세목별과세증명서로 확인합니다. 이 서류로 본인 명의 주택이 없다는 게 확인돼야 무주택자 조건으로 심사받을 수 있어요.

여기에 신분증·매매계약서(구입 시)·등기부등본(보유 주택 담보 시)·가족관계증명서까지 챙기면 대부분 은행에서 요구하는 서류가 갖춰져요. 서류를 다 준비했다면 본인이 실제 갚아야 할 월 상환액을 상환액 계산기로 먼저 확인해보는 게 순서입니다.

한 가지라도 못 맞추면 2금융권 또는 정책 모기지로

1금융권 조건 못 맞추면 두 가지 옵션이 있어요. 2금융권(저축은행·새마을금고·신협)은 신용 600점, 연소득 2천만 원 정도면 가능하지만 금리 5~7%대로 시중 4%대보다 높아요. 정책 모기지(디딤돌·보금자리)는 신용 600점 이상이면 무조건 적용되고 금리도 연 2~3%대로 가장 유리합니다.

본인 통과 가능성은 은행 앱 가심사로 확인

본인이 주담대 받을 수 있는지는 은행 앱 '한도 조회·가심사'로 확인 가능해요. 신용평가 영향 없이 본인 한도와 예상 금리가 나옵니다. 5~10개 은행 모두 조회해서 비교한 다음 본심사 들어가는 게 가장 안전해요.

조건을 통과한 뒤 실제 받을 수 있는 한도는 한도 계산에서, DSR·LTV 규제 자체를 자세히 보려면 3대 규제에서 확인할 수 있어요.

근거: 금융위원회 주담대 규제 안내(fsc.go.kr), 5대 시중은행 주담대 약관, 한국주택금융공사 디딤돌·보금자리 조건, 정부24 지방세 세목별과세증명서 발급 안내(gov.kr).