주택담보대출이란, 본인 집을 담보로 빌리는 가장 큰 빚이에요

주담대(주택담보대출)는 본인이 사거나 가진 집을 담보로 은행이 돈을 빌려주는 대출이에요. 담보가 있어서 신용대출보다 한도 10배 크고 금리 절반 수준입니다. 다만 못 갚으면 집이 경매로 넘어가는 위험이 있어요. 한국 가계부채 1,900조 중 60% 이상이 주담대일 정도로 가장 보편적인 대출입니다.

왜 금리·한도가 신용대출보다 훨씬 좋은가

은행 입장에서 주담대는 위험이 매우 낮아요. 본인이 갚지 못하면 담보 잡힌 집을 경매로 팔아 채권 회수가 가능하니까요. 신용대출은 본인 신용도만으로 빌려주는 거라 위험이 크고, 그래서 한도 적고 금리 높습니다. 같은 5천만 원 빌릴 때 신용대출은 연 8~12%, 주담대는 연 4~5%로 절반 수준이에요.

LTV·DTI·DSR, 이 세 글자 뜻부터 알아두세요

LTV 뜻은 집값 대비 얼마까지 빌려주는지를 정하는 비율이에요. 10억 아파트에 LTV 70%가 적용되면 최대 7억까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다. DTI 뜻은 본인 연소득 대비 주담대 원리금과 다른 대출 이자를 합친 비율이고, DSR 뜻은 신용대출·카드론까지 포함한 모든 대출의 원리금을 연소득과 비교하는 가장 엄격한 기준이에요. 은행은 이 세 가지를 동시에 계산해서 셋 중 가장 작은 금액을 실제 한도로 정합니다.

2026년 7월 기준 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행 중이라 같은 연소득이라도 예전보다 한도가 더 줄어드는 경우가 많아요. 본인 조건으로 정확한 금액이 궁금하면 한도 계산 글에서, 지역·주택 수별 LTV·DSR 규제 비율은 규제 3대 룰 글에서 자세히 다뤘어요.

근저당권, 집에 빚 표시가 등기부등본에 남아요

근저당권 뜻은 간단해요. 은행이 본인 집에 '돈 빌려줬다'는 표시를 등기부등본에 남기는 절차예요. 주담대를 받으면 은행이 본인 집에 근저당권을 설정합니다. 등기부등본에 '근저당권자: ○○은행, 채권최고액: 5억' 같이 표시돼요. 본인이 다 갚으면 근저당권 말소 등기를 해야 깨끗해지고, 안 갚으면 은행이 경매 신청해서 집을 강제 매각할 수 있습니다.

구매자금 vs 생활자금, 용도에 따라 한도가 달라요

주담대 용도는 보통 두 가지예요. 첫째는 주택 구매자금. 새로 살 집의 70%(무주택)·50%(1주택)까지 빌릴 수 있어요. 둘째는 생활자금(생활안정자금)으로 이미 가진 집을 담보로 잡아 다른 용도로 쓰는 돈입니다. 생활자금은 연 1억 한도로 제한되고 금리도 0.5~1%p 더 높아요.

고정금리 vs 변동금리, 30년이면 고정형이 유리해요

고정금리는 30년 내내 같은 금리를 유지하고, 변동금리는 코픽스(COFIX) 등 기준 금리에 따라 6개월~3년마다 조정돼요. 2026년 7월 한국은행이 기준금리를 2.75%로 올리고 코픽스도 3.05%까지 오르면서 변동형 주담대 금리는 당분간 상승 압력을 받고 있습니다. 30년처럼 장기로 빌린다면 고정형이 안전하고, 5~10년 안에 갚을 계획이면 변동형이 유리해요.

필요한 서류, 6가지가 기본이에요

주담대 신청에 필요한 서류는 보통 신분증·소득증빙(원천징수영수증 또는 종합소득세 신고서)·재직증명서·매매계약서(구매 시)·등기부등본(자가 시)·인감증명서 6가지예요. 은행에 따라 추가 서류가 있을 수 있으니까 신청 전 체크리스트 받아두세요.

주의할 점, 못 갚으면 신용회복까지 5년 걸려요

주담대 연체가 3개월 넘으면 신용불량 등록되고 경매 절차에 들어가요. 집이 시세보다 낮은 가격에 팔리면 차액은 본인 빚으로 남고, 신용회복에 5년 이상 걸립니다. DSR 40% 가이드 지키고 본인 월소득의 30% 안에서 상환하는 게 안전선이에요.

주택담보대출, 궁금한 부분만 골라 보세요

여기서는 주담대의 기본 개념과 LTV·DTI·DSR 뜻만 다뤘어요. 실제 받을 수 있는 한도는 한도 계산, DSR·LTV 규제가 어떻게 적용되는지는 규제 3대 룰, 내 조건으로 통과 가능한지는 통과 조건, 월 상환액을 직접 계산해보려면 상환액 계산기에서 볼 수 있어요. 생애최초 주택구입자라면 생애최초 금리 비교도 함께 확인하세요.

근거: 금융위원회 주담대 안내, 한국주택금융공사 주담대 기본 정보, 한국은행 2026년 7월 기준금리 발표, 은행연합회 코픽스 공시, 민법 제356조(저당권).