밀린 월세 강제퇴거, 연체 2개월분 넘으면 명도소송 가능해요

기준일: 2026.08. 월세를 몇 달째 못 받고 있는데 임차인이 나갈 생각을 안 한다면, 임대인 입장에서는 계약을 해지하고 강제로 내보낼 방법부터 궁금해져요. 민법 제640조는 차임 연체액이 2기분, 즉 월세 기준으로 누적 2개월분에 이르면 임대인의 계약 해지 요건이 된다고 정하고 있어요. 다만 해지 통보만으로 임차인이 바로 집을 비워야 하는 건 아니라서, 실제로는 명도소송과 강제집행이라는 별도 절차를 거쳐야 해요. 이 글에서는 해지 요건부터 명도소송 절차, 강제집행까지 순서대로 정리했어요.

월세 몇 개월 밀리면 강제퇴거 요건이 되나요

민법 제640조는 건물이나 공작물을 빌린 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인의 계약 해지 사유가 된다고 규정해요. 여기서 2기는 연체 횟수가 두 번이라는 뜻이 아니라, 밀린 금액을 다 합쳤을 때 월세 2개월분에 도달한다는 뜻이에요. 그래서 10월분을 밀리고 11월분은 냈다가 12월분을 또 밀리는 식으로 띄엄띄엄 연체해도, 누적 금액이 2개월분을 넘으면 해지 요건이 채워져요. 다만 상가건물 임대차는 상가건물임대차보호법에 따라 3기 연체가 기준이라서 주택 월세와는 기준이 달라요.

계약 해지 통보, 내용증명 도달이 기준이에요

연체 요건을 채웠다고 계약이 저절로 끝나지는 않아요. 임대인이 계약을 해지하겠다는 의사표시를 임차인에게 도달시켜야 해지 효력이 생기는데, 보통 내용증명으로 발송해요. 여기서 중요한 기준은 해지 사유가 생긴 시점이 아니라 해지 통보가 상대방에게 도달한 시점이에요. 대법원은 해지 의사표시가 도달하기 전에 임차인이 밀린 월세를 전부 갚아서 연체액이 2개월분 아래로 내려가면 해지 사유 자체가 사라진다고 판단해왔어요. 그래서 내용증명을 보냈어도 임차인 손에 들어가기 전에 완납하면 해지가 무효로 돌아갈 여지가 있어요.

임차인이 순순히 안 나가면 명도소송으로 넘어가요

내용증명을 보내고 계약이 끝났는데도 임차인이 집을 비우지 않으면, 임대인은 관할 법원에 명도소송(건물인도청구소송)을 제기해야 해요. 소장에는 임대차계약서, 등기부등본, 월세 입금내역 같은 증거를 첨부하고, 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 상황을 막기 위해 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 경우가 많아요. 가처분 없이 소송만 진행하다가 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 강제집행을 못 하고 처음부터 다시 소송해야 해요.

판결 확정까지 통상 6개월 이상 걸려요

소장이 접수되면 피고인 임차인에게는 30일의 답변서 제출 기한이 주어지고, 이후 변론준비기일과 변론기일을 거쳐 쟁점을 다퉈요. 변론이 끝나면 보통 3~4주 뒤에 판결이 선고되고, 판결문을 송달받은 날부터 14일 안에 항소하지 않으면 판결이 확정돼요. 다툼 없이 진행돼도 소장 접수부터 판결 확정까지 통상 6개월 안팎이 걸리는 경우가 많고, 임차인이 다투면 그보다 더 길어져요.

강제집행은 집행관이 계고 후 진행해요

판결이 확정돼도 임차인이 계속 버티면, 그 판결문(집행권원)을 들고 관할 법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행을 신청해야 해요. 집행관은 먼저 임차인에게 정해진 날짜까지 스스로 짐을 빼고 나가라는 계고를 하고, 그 기한이 지나도 버티면 속행 신청을 받아 본집행에 들어가요. 본집행 당일에는 집행관 지휘로 짐을 강제로 들어내는데, 신청부터 본집행 완료까지 보통 4개월 이상 걸려요. 반출된 짐은 임차인이 찾아갈 때까지 보관하고, 보관료는 일단 임대인이 부담한 뒤 나중에 임차인에게 청구할 수 있어요.

밀린 월세를 완납하면 해지 사유가 사라져요

임차인 입장에서는 내용증명이 도착하기 전에 밀린 월세를 전부 갚으면 해지 사유가 없어져서 계약을 유지할 여지가 있어요. 정확한 연체 기준과 지급 방법은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 임차료 연체 안내에서 다시 확인해요. 다만 이미 통보가 도달한 뒤라면 뒤늦게 돈을 냈다고 해지 효력이 자동으로 사라지지는 않고, 임대인이 소를 취하하거나 합의해줘야 계약이 이어져요.

월세가 두 달 넘게 밀렸다면 내용증명 발송부터 명도소송, 강제집행까지 정해진 순서를 지키는 게 가장 확실한 방법이에요.

근거: 민법 제640조(국가법령정보센터, law.go.kr) 및 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 임차료 연체 안내 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 실제 소송·강제집행 소요기간은 법원과 사건 진행 상황에 따라 달라질 수 있어 정확한 절차는 대한법률구조공단이나 관할 법원에 다시 확인하는 것을 권장해요.