주택 임대소득세, 2주택 월세 100만 원이면 얼마 나올까요

주택 임대소득세는 2주택부터 월세 전액이 과세 대상이고, 3주택부터는 보증금까지 간주임대료로 잡힙니다. 2주택자가 월세 100만 원을 받으면 미등록 기준 연 76만 8천 원, 등록하면 연 0원까지 떨어져요. 2026년부터는 정기예금이자율이 3.5%에서 3.1%로 내려가고, 소형주택 특례도 2026년 12월 31일 일몰을 앞두고 있습니다. 계산 공식과 케이스 5개를 실제 원 단위로 정리했어요.

기준일: 2026.07 (국세청·기획재정부 발표 기준)

주택 임대소득세, 언제부터 내나요

주택 임대소득세는 주택 수에 따라 과세 방식이 3단계로 나뉩니다. 1주택이면 원칙적으로 비과세지만, 기준시가 12억 원 초과 고가주택은 월세 수입이 과세 대상입니다. 2주택자는 월세 전액이 과세되고 보증금은 비과세예요. 3주택 이상부터는 월세에 더해 보증금 합계 3억 원 초과분에 대해 간주임대료가 잡힙니다.

주택 수는 부부 합산으로 계산합니다. 남편 1채, 아내 1채면 2주택자로 판정해요. 소형주택(전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 원 이하)은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에서 빠지지만, 특례가 일몰되면 2027년 귀속분부터 산입됩니다. 오피스텔·원룸 보유자는 이 시점을 반드시 챙겨야 해요.

2026년 임대소득세 개정 3가지

2026년 귀속분부터 3가지 큰 변화가 적용됩니다. 첫째, 고가 2주택자 간주임대료가 신설됐어요. 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억 원 초과 시 간주임대료 과세 대상이 되고, 2027년 5월 신고분부터 반영됩니다. 지금까지 2주택자는 보증금이 아무리 커도 월세만 과세 대상이었는데, 이 예외가 처음 생긴 셈입니다.

둘째, 정기예금이자율이 3.5%에서 3.1%로 인하됐습니다. 간주임대료 계산식에 들어가는 이자율이 낮아지면서 3주택 이상 다주택자의 세부담이 소폭 줄어들어요. 셋째, 소형주택 특례가 2026년 12월 31일 일몰됩니다. 연장 안 되면 오피스텔·원룸 소유자도 2027년부터 주택 수에 그대로 잡혀요.

분리과세와 종합과세, 어느 쪽이 유리한가요

주택 임대소득 2,000만 원 이하만 분리과세를 선택할 수 있고, 다른 소득 규모에 따라 유불리가 갈립니다. 분리과세는 세율이 지방세 포함 15.4%로 고정이고, 종합과세는 근로소득 등과 합산해 6~45% 누진세율이 적용돼요. 다른 소득이 8,800만 원을 넘어 35% 구간에 진입하면 분리과세가 대체로 유리합니다.

분리과세 공식은 다음과 같습니다. (수입 - 필요경비) - 기본공제 200만 원(등록 400만 원) × 14% + 지방세 10%. 예를 들어 미등록 상태로 연 임대수입 1,200만 원이면 (1,200 - 600) - 200 = 400만 원 × 15.4% = 61만 6천 원입니다. 등록임대사업자는 (1,200 - 720) - 400 = 80만 원 × 15.4% = 12만 3천 원까지 떨어져요.

기본공제 200만 원(등록 400만 원)은 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만 적용됩니다. 근로소득 5,000만 원이 넘는 직장인은 기본공제 없이 계산해야 해요.

필요경비율과 기본공제, 등록 vs 미등록 차이

등록임대사업자는 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원을 적용받고, 미등록은 50%·200만 원에 그칩니다. 등록 요건은 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록을 모두 마쳐야 해요. 한 곳만 등록하면 미등록 취급을 받습니다.

미등록 상태로 방치하면 미등록 가산세 0.2%가 붙습니다. 연 임대수입 1,200만 원이면 2만 4천 원 수준이라 액수는 크지 않지만, 매년 누적된다는 점을 감안하면 등록이 유리해요. 등록임대주택은 세액감면도 있습니다. 단기(4년) 임대는 30%, 장기(8년 이상) 임대는 75% 감면받아요.

간주임대료 계산법, 3주택자·고가 2주택자 사례

간주임대료 공식은 (보증금 합계 - 3억 원) × 60% × 3.1% - 임대업 이자·배당수입 입니다. 정기예금이자율 3.1%는 2025년 귀속분부터 적용된 값이에요. 3주택자가 보증금 합계 8억 원이면 (8억 - 3억) × 60% × 3.1% = 930만 원이 간주임대료로 잡힙니다.

2026년 신설된 고가 2주택자 간주임대료는 계산 구조가 조금 달라요. 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억 원 초과가 조건입니다. 예를 들어 보증금 합계 20억 원이면 (20억 - 3억) × 60% × 3.1% = 3,162만 원이 간주임대료로 산입됩니다. 이 금액이 월세 수입과 합산돼 과세 대상 임대소득이 되고, 2027년 5월 신고분부터 반영돼요.

케이스별 세액 5종, 2주택자부터 다주택자까지

실제 케이스별 세액을 원 단위로 정리했습니다. 근로소득 6,000만 원 직장인이 부업으로 임대사업을 하는 상황을 가정했어요.

케이스 A는 (1,200 - 600) - 200 = 400만 원에 15.4%를 곱해 61만 6천 원이지만, 근로소득 6,000만 원 직장인은 기본공제가 배제되므로 (1,200 - 600) × 15.4% = 92만 4천 원이 실제 부담액입니다. 케이스 B는 등록 필요경비율 60%와 감면 후 실질 세액이 12만 원대로 낮아져요. 케이스 C·D·E는 임대수입이 2,000만 원을 넘거나 간주임대료 합산으로 종합과세 강제 전환이라, 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율로 다시 계산해야 합니다.

신고 시기와 공동명의 활용법

주택 임대소득세는 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 홈택스에서 신고합니다. 분리과세 대상자도 5월에 같이 신고하고, 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽을 선택합니다. 신고 안 하면 무신고 가산세 20%가 붙고, 부정 무신고는 40%까지 올라갑니다.

공동명의 주택은 각자 지분율대로 임대수입을 나눠 개인별로 신고해요. 부부 공동명의 5:5 지분이면 월세 100만 원 중 각자 50만 원씩 임대수입으로 잡히고, 이 방식이 종합소득 분산에 유리해서 실무에서 많이 씁니다.

근거: 소득세법 제12조·제25조·제64조의2, 소득세법 시행령 제53조, 국세청 「주택임대 소득세 신고 도움 자료」 2026년판, 기획재정부 2026년 세법 개정안 (2025.12.31 공포). 정기예금이자율 3.1%는 국세청 고시 제2025-XX호 기준.