부동산 상속세, 평가액 한 번 잘못 잡으면 수천만 원이 왔다 갔다 해요

부모님 아파트나 단독주택을 물려받을 때 세금을 결정짓는 건 평가액이에요. 같은 집이라도 어떤 가격을 적용하느냐에 따라 상속·증여세가 수천만 원씩 달라집니다. 세법은 부동산 평가를 5단계 순서로 정해뒀고, 단계별로 알면 어디서 절세 여지가 있는지 보여요.

평가 순서는 정해져 있어요

매매·수용·공매·경매·감정평가액처럼 확인 가능한 시가가 있으면 그 값을 가장 먼저 적용합니다. 없으면 유사매매사례가액, 그다음 평가심의위원회 심의가액, 마지막으로 기준시가 순서로 넘어가요. 앞 단계가 적용 가능하면 다음 단계로 안 넘어갑니다. 평가 기준일은 상속이면 사망일, 증여면 증여일이고 평가 기간은 상속이 기준일 전 6개월~후 6개월, 증여가 전 6개월~후 3개월입니다. 이 기간 안에 본인 집의 매매·감정·수용·공매·경매 가격이 있느냐가 핵심이에요.

감정평가는 본인이 고를 수 있는 카드예요

매매가나 경매가와 달리 감정평가액은 납세자 본인이 직접 선택합니다. 그래서 절세 카드로 자주 쓰여요. 기준시가 10억 원 이하는 감정평가 1곳, 초과면 2곳 이상의 평균값을 적용합니다. 비용은 평가액의 0.05~0.15% 수준이고, 신고 기한 전에 감정이 끝나 있어야 해요.

단독주택이나 꼬마빌딩처럼 시세를 가늠하기 어려운 부동산은 감정평가가 특히 유리해요. 감정평가로 가격을 확정하면 향후 양도세 계산할 때 취득가액이 높아지는 부수 효과도 있습니다.

국세청도 직접 감정평가를 의뢰해요

감정평가는 납세자만 선택하는 카드가 아니에요. 국세청은 2020년부터 꼬마빌딩, 즉 개별 기준시가가 공시되지 않는 상가·사무실 같은 중소형 건물을 대상으로 직접 감정평가를 의뢰하는 감정평가 사업을 운영해왔습니다. 2025년 1월 1일부터는 초고가 아파트와 호화 단독주택 등 주거용 부동산까지 대상이 넓어졌어요. 국세청 훈령인 상속세 및 증여세 사무처리규정 개정에 따른 조치입니다.

선정 기준도 낮아졌어요. 기존에는 신고가액이 국세청 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상일 때 감정평가 대상으로 선정됐는데, 2025년부터는 5억 원 이상만 차이 나도 대상에 포함됩니다. 기준시가로 낮게 신고했다고 안심할 일이 아니라는 뜻이에요. 2025년 1월 1일 이후 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 적용됩니다.

국세청이 2024년 12월 공개한 사례를 보면 타워팰리스(전용 223.6㎡)는 기준시가가 37억 원으로 신고됐지만 추정 시가는 70억 원 수준이었어요. 국세청이 이런 부동산을 골라 직접 감정평가를 의뢰하면 신고가액과 감정가액 차이만큼 세금이 추가로 나올 수 있습니다. 반대로 납세자가 스스로 감정평가로 신고하면 감정평가 수수료가 최대 500만 원까지 재산가액에서 공제되고, 양도세 계산에도 유리해요.

아파트는 옆집 거래가가 곧 우리 집 가격

유사매매사례가액은 비슷한 부동산의 거래가를 본인 집 시가로 인정하는 방식이에요. 조건은 꽤 까다롭습니다. 같은 단지 안에 있어야 하고, 전용면적 차이 5% 이내, 기준시가 차이도 5% 이내여야 해요. 충족하는 집이 둘 이상이면 기준시가 차이가 가장 작은 집을 잡습니다.

아파트·다세대·오피스텔처럼 규격화된 부동산은 같은 단지 거래가 꾸준히 있어서 유사매매사례 적용이 쉬워요. 즉 옆집이 얼마에 팔렸느냐가 본인 세금을 거의 결정짓습니다. 반대로 단독주택·토지·꼬마빌딩은 면적·위치가 제각각이라 유사 사례를 찾기 어려워서, 결국 기준시가나 감정평가로 가는 경우가 많아요.

평가심의위원회는 기간을 늘려주는 장치예요

6개월이라는 짧은 평가 기간을 벗어난 거래도 평가심의위원회 심의를 거치면 시가로 인정받습니다. 상속은 기준일 전 2년부터 신고 기한 후 9개월, 증여는 전 2년부터 신고 기한 후 6개월까지가 대상이에요. 본인 집의 시가가 분명히 형성돼 있는데 단지 6개월을 넘겼다는 이유로 기준시가로 평가되는 게 부당하다면 이 제도를 씁니다.

단독·꼬마빌딩은 결국 기준시가로 가요

앞의 네 단계가 모두 적용되지 않을 때 마지막으로 쓰는 게 기준시가예요. 토지는 개별공시지가, 단독·공동주택은 개별주택가격이 적용되고 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회합니다. 오피스텔·상업용은 국세청 고시 가격을 홈택스에서 확인해요.

기준시가는 실제 시세 대비 일반적으로 60~80% 수준이에요. 그래서 자연스럽게 기준시가로 평가되는 단독주택·꼬마빌딩은 세 부담이 작아지는 경우가 많지만, 평가 순서를 거꾸로 뒤집어 일부러 골라 적용할 수는 없어요.

홈택스에서 미리 계산해 볼 수 있어요

홈택스에 접속해 세금신고 메뉴에서 증여세·상속세 신고를 고르고 재산평가하기·모의계산을 열면 본인 부동산 정보로 예상 세액을 직접 산출합니다. 신고 기한은 상속세가 사망일 속한 달 말일부터 6개월, 증여세가 증여일 속한 달 말일부터 3개월입니다. 늦으면 가산세가 붙으니 미리 점검해 두세요.

또 하나, 상속·증여 평가액은 그대로 향후 양도세 취득가액이 돼요. 당장 평가액을 낮춰 세금을 줄여도 나중에 팔 때 양도차익이 커져 양도세 부담이 늘 수 있다는 뜻이에요. 평가 방법을 정할 땐 처분 시나리오까지 함께 보세요.

근거: 상속세 및 증여세법 제60조·시행령 제49조, 시행규칙 제15조, 국세청 홈택스 hometax.go.kr, 부동산공시가격 알리미 realtyprice.kr, 국세청 보도자료(2024.12.3.) 「부동산 감정평가 확대로 상속·증여세가 더욱 공정해집니다」