부동산 양도세, 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 붙어요

2026년 5월 10일부터 4년간 유예됐던 다주택자 중과가 다시 붙습니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 얹혀요. 1세대 1주택은 여전히 12억까지 비과세지만 12억 초과분은 과세 대상입니다. 계산 4단 공식, 세율표, 중과 매트릭스, 장특공, 실제 숫자 4가지 사례를 한 번에 정리했어요.

부동산 양도세는 4단 공식으로 계산해요

부동산 양도세는 양도차익에서 산출세액까지 4단계로 뽑습니다.

1단계 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값이에요. 필요경비는 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 발코니 확장·증축·리모델링 골조 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판·수리비 같은 수익적 지출은 원칙적으로 불인정이에요.

2단계 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제(장특공)를 뺀 값입니다. 3단계 과세표준은 여기서 기본공제 250만 원을 다시 뺀 금액이에요. 기본공제는 1인당 연 1회 250만 원까지만 인정됩니다. 4단계 산출세액은 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 뺀 값이고, 지방소득세 10%가 추가로 붙어요.

세율은 기본 6~45%, 단기·중과가 위에 얹혀요

2026년 7월 기준 양도세율은 3층 구조예요.

기본세율은 2년 이상 보유 시 과세표준에 따라 6~45% 8단계 누진세율이 적용됩니다. 1,400만 이하 6%, 5,000만 이하 15%(누진공제 126만), 8,800만 이하 24%(576만), 1.5억 이하 35%(1,544만), 3억 이하 38%(1,994만), 5억 이하 40%(2,594만), 10억 이하 42%(3,594만), 10억 초과 45%(6,594만)이에요.

단기 보유 단일세율은 1년 미만이면 주택·분양권 70%, 토지·상가는 50%. 1~2년 미만은 주택 60%, 토지·상가 40%. 미등기 양도는 70%입니다.

다주택자 중과세율은 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 매도분에 기본세율 위로 얹혀요. 조정 2주택 +20%p, 조정 3주택 이상 +30%p. 지방세 10% 포함 시 3주택 이상 실질 최고세율은 82.5%까지 올라갑니다.

1세대 1주택은 12억까지 비과세, 초과분만 계산해요

1세대 1주택 비과세 요건은 2년 이상 보유이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 실거주까지 추가로 필요합니다. 요건을 충족하고 양도가가 12억 원 이하면 전액 비과세예요.

12억 원을 넘으면 초과분만 과세합니다. 과세 대상 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가 − 12억) / 양도가 비율을 곱한 값이에요. 15억에 판 집의 전체 양도차익이 6억이면 과세 대상은 6억 × 3억/15억 = 1억 2,000만 원. 여기에 1세대 1주택 우대 장특공과 기본공제 250만 원을 차례로 빼고 세율을 적용합니다.

장특공은 일반(비주택·다주택 비조정)은 3년부터 연 2%씩 최대 30%(15년), 1세대 1주택은 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%(10년 보유+10년 거주)까지 갑니다. 조정 다주택 중과가 붙으면 장특공은 배제돼요.

다주택 중과, 조정대상지역 여부가 갈라요

4년간 유예됐던 다주택자 중과세율이 2026년 5월 10일 매도분부터 다시 적용됩니다. 판정 기준은 매도일(잔금일) 시점의 조정대상지역 여부와 주택 수예요.

2026년 7월 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천·광명·성남·수원 일부·안양·용인 일부·의왕·하남)입니다.

주택 수 계산이 헷갈리는 부분이 많아요. 상속받은 지 5년 이내 상속주택은 주택 수에서 빼주고, 오피스텔은 주거용으로 사용 중이면 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권과 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함돼요.

실전 계산 4가지, 숫자로 확인해요

같은 양도차익이라도 케이스에 따라 세금이 몇 배씩 차이 납니다. 아래는 양도차익 5억 원 기준 사례예요.

사례 1. 1세대 1주택 12억 이하(10억 매도). 2년 보유·거주 요건 충족. 양도가가 12억 이하라 전액 비과세. 산출세액 0원.

사례 2. 1세대 1주택 12억 초과(15억 매도, 10년 보유·거주). 양도차익 5억 중 과세 대상은 5억 × (15억 − 12억)/15억 = 1억 원. 장특공 80% 적용 후 2,000만 원, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 1,750만 원. 산출세액 1,750만 × 15% − 126만 = 136.5만 원. 지방세 포함 약 150만 원.

사례 3. 조정 2주택(양도차익 5억). 장특공 배제, 기본공제 뒤 과세표준 4억 9,750만 원. 세율 60%(40% + 20%p) 적용해 산출세액 = 4억 9,750만 × 60% − 2,594만 = 2억 7,256만 원. 지방세 포함 약 2억 9,982만 원.

사례 4. 비조정 3주택(양도차익 5억, 10년 보유). 중과 미적용, 장특공 20% 인정. 과세표준 3억 9,750만 원. 산출세액 = 3억 9,750만 × 40% − 2,594만 = 1억 3,306만 원. 지방세 포함 약 1억 4,637만 원.

같은 5억 차익인데 사례 1은 0원, 사례 3은 약 3억 원이 나옵니다. 주택 수와 지역이 세금 규모를 완전히 바꿔놓아요.

신고는 2개월, 절세 포인트는 부부 공동명의예요

신고·납부 기한은 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내입니다. 7월 15일 잔금이면 9월 30일까지예요. 놓치면 무신고가산세 20%에 하루당 0.022% 무납부가산세가 붙습니다. 홈택스 손택스 앱에서 자동계산 후 전자신고가 가능해요.

기본공제 250만 원은 1인당 연 1회라서 부부 공동명의로 팔면 각자 250만 원씩 별도로 인정됩니다. 누진세율 구간도 각자 계산이라 5억 차익을 절반씩 신고하면 세 부담이 크게 줄어요. 취득가액 증빙이 없다면 개산공제(등기 3%, 미등기 0.3%)로 대체합니다.

정부가 2026년 7월 말 발표 예정인 세제개편안에서 규제지역 재편과 장특공 조정이 논의 중이에요. 확정 사안이 아니라 이 글의 세율은 발표 전까지 현행 기준이니 8월 이후 매도라면 발표 내용을 다시 확인해 주세요.

근거: 국세청 「양도소득세 세액계산요령」·「양도소득세 기본정보 세율표」, 홈택스 양도소득세 자동계산, 국토교통부 조정대상지역 지정 현황(2025.10.16 개정), 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 예정 기준이에요. 상속·증여·조합원입주권 판정은 세무사 상담을 권장해요.