월세계약시 주의사항, 등기부등본 근저당 확인부터 확정일자까지 3단계예요

기준일: 2026.08. 월세 계약을 앞두고 등기부등본까지 확인해야 하나 싶다가도, 보증금을 돌려받지 못한 사례를 접하면 마음이 급해지기 마련이에요. 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인하고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 순서대로 챙기면 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있어요. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보와 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터 안내를 바탕으로 계약 전후에 확인할 사항을 정리했어요.

계약 전 등기부등본에서 확인할 두 가지

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하고 발급받아요. 임대인 동의는 필요 없어요. 가장 먼저 계약서에 적힌 임대인과 등기부등본 갑구의 소유자(등기명의인)가 일치하는지 확인해요. 이름이 다르다면 대리인 계약인지 확인하고 위임장과 인감증명서를 요구해야 해요. 다음으로 을구에서 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인해요. 근저당은 집을 담보로 돈을 빌린 기록이라서, 금액이 크면 임대인이 빚을 갚지 못했을 때 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요.

전입신고는 즉시, 확정일자는 계약서 받는 순간

전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 하도록 되어 있지만, 보증금을 지키려면 이사 당일 바로 하는 게 안전해요. 확정일자는 전입신고와 별도로 주민센터나 등기소, 인터넷등기소에서 임대차 계약서를 제시하면 그 자리에서 받을 수 있어요. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 전입신고와 확정일자를 함께 갖춰야 임차인이 보증금을 우선해서 돌려받을 권리가 생긴다고 안내하고 있어요.

대항력과 우선변제권, 순서가 갈리는 이유

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리예요. 문제는 전입신고와 확정일자를 받은 날, 같은 날 임대인이 은행에서 근저당을 새로 설정하면 은행이 임차인보다 앞선 순위를 갖게 된다는 점이에요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기는 반면 근저당은 등기 접수 즉시 효력이 생기기 때문이에요. 그래서 계약 전 등기부등본으로 기존 근저당을 확인하는 절차가 중요해요.

특약사항에 넣으면 분쟁을 줄이는 조항

원상복구 범위는 통상적인 사용에 따른 마모를 제외하고, 임차인이 고의나 과실로 훼손한 부분만 복구한다고 계약서에 명시해두는 게 좋아요. 입주 시점에 벽지와 바닥 상태를 사진으로 남겨두면 퇴거할 때 과도한 수리비를 공제당하는 상황을 예방해요. 중도해지 조건도 미리 정해두는 게 안전해요. 예를 들어 계약 기간 중 퇴거해야 한다면 후속 임차인을 구한 시점에 보증금을 반환한다는 식으로 절차를 구체적으로 적어두면, 나중에 다투는 일이 줄어들어요.

계약 후에도 확인할 점

계약서에 도장을 찍었다고 끝난 게 아니에요. 계약하려는 집에 임대인이 이미 근저당을 설정해뒀고 잔금일 전 해지를 약속했다면, 근저당 설정 해지 방법을 미리 알아두면 실제로 근저당을 말소했는지 등기부등본으로 다시 확인하는 데 도움이 돼요. 또 이혼이나 갑작스러운 발령처럼 가족 상황이 바뀌어 계약을 서둘러 정리해야 하는 경우도 있으니, 합의이혼 절차도 미리 참고해두면 도움이 돼요.

근거: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 대항력 및 우선변제권 취득 및 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터 전세계약 체결 전 유의사항 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 실제 계약 조건과 특약 내용은 개별 임대차 계약과 등기 상황에 따라 달라질 수 있어 정확한 내용은 법제처와 HUG 공식 페이지에서 다시 확인하는 것을 권장해요.