집주인이 다음 세입자 못 구했다며 보증금을 안 주면 어떻게 하나요, 대응 방법부터 확인해요

기준일: 2026.08. 전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 다음 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 말하는 경우가 많아요. 이 말을 그대로 믿고 기다리다가 이사 날짜를 놓치거나 새 집 계약금을 날리는 세입자도 적지 않아요. 결론부터 말하면 임대차가 끝난 시점부터 보증금을 돌려줄 의무는 임대인에게 있고, 새 세입자를 구했는지 여부와는 법적으로 관계가 없어요. 다만 임차인이 갱신거절 통지 시기를 놓쳐 묵시적 갱신이 된 경우처럼 예외도 있어서, 내 상황이 어디에 해당하는지부터 확인하는 게 순서예요.

다음 세입자를 구해야 돌려준다는 말은 법적 근거가 없어요

민법 제536조에 따라 임대차가 종료되면 임차인이 집을 비워주는 의무와 임대인이 보증금을 돌려주는 의무는 동시에 이행해야 하는 관계예요. 새 세입자를 구하는 일은 임대인이 보증금을 마련하는 방법 중 하나일 뿐이지, 반환 의무가 성립하는 조건은 아니에요. 즉 새 세입자가 아직 없어도 계약 만료일이 지나면 임대인은 곧바로 보증금을 돌려줘야 해요.

임대차 종료일이 지나면 반환 의무가 곧바로 발생해요

법제처 찾기쉬운 생활법령정보 자료를 보면 임대차 기간이 끝나거나 임차인의 해지 통지가 효력을 발생한 날부터 임대인은 보증금 반환 의무를 지게 돼요. 집이 아직 안 나갔다거나 다음 세입자가 계약을 미룬다는 사정은 이 의무를 미루는 정당한 사유가 되지 않아요. 새 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로는 보증금 반환을 거부할 수 없다는 점을 알아두면 대응할 때 근거로 쓸 수 있어요.

임차인이 통지 시기를 놓치면 예외가 생겨요

주택임대차보호법에 따라 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 해야 해요. 이 기간 안에 임차인이 아무 통지도 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되어 계약이 곧바로 끝나지 않아요. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생기고 그때부터 반환 의무가 발생해요.

내용증명부터 보내는 게 첫 순서예요

계약 만료일이 지났는데 보증금이 들어오지 않았다면 가장 먼저 내용증명을 보내 계약 종료 사실과 반환 요구 날짜를 공식 기록으로 남겨야 해요. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 이후 임차권등기명령이나 소송에서 임대인이 반환 의무를 알고도 미뤘다는 중요한 증거가 돼요.

임차권등기명령으로 대항력을 지켜야 해요

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 전출 전에 반드시 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 실제로 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 해요. 등기가 완료되기 전에 먼저 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어서, 순서를 지키는 게 무엇보다 중요해요.

반환보증 이행청구와 소송까지 준비해요

임차권등기명령 이후에도 집주인이 계속 미룬다면 전세보증금 반환보증에 가입돼 있는지 먼저 확인해 보증기관에 이행청구를 하거나, 지급명령과 보증금반환청구소송, 강제집행 순서로 대응해야 해요. 순서를 건너뛰지 않고 하나씩 밟아가는 게 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이에요.

다음 세입자를 구해야 준다는 말에 무작정 기다리기보다, 계약 만료일과 통지 시기부터 확인하고 내용증명, 임차권등기명령, 반환보증 이행청구 순서로 준비하면 보증금을 지킬 확률이 높아져요.

근거: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) 주택임대차계약의 종료 및 갱신 항목, 주택임대차보호법 제6조·제6조의2, 민법 제536조 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 개별 사안의 법적 판단은 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 통해 다시 확인하는 것을 권장해요.