전세사기 의심되는데 계약 중도해지하고 보증금 받을 수 있나요, 절차부터 확인해요

기준일: 2026.08. 등기부등본에서 근저당이 시세보다 과도하게 잡혀 있거나, 같은 건물에서 여러 세대가 비슷한 시기에 계약한 정황이 보이면 전세사기가 아닐까 불안해지는 경우가 많아요. 계약기간이 한참 남았는데 이런 정황만으로 당장 계약을 끝내고 보증금을 받아낼 수 있을지 궁금하실 거예요. 결론부터 말하면 임대인 동의 없는 일방적 중도해지는 원칙적으로 어렵지만, 임대인이 근저당 사실을 숨기는 등 중대한 계약위반을 했다면 해지 사유가 될 수 있고, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 통한 별도 구제 절차도 마련돼 있어요. 이 글에서는 중도해지가 가능한 경우와 특별법 구제 절차를 확인 순서대로 정리했어요.

계약 기간 중 중도해지, 임대인 동의 없이는 원칙적으로 어려워요

주택임대차는 계약서에 정한 기간 동안 임대인과 임차인 모두 계약 내용에 구속되는 게 원칙이에요. 전세사기가 의심된다는 이유만으로 임차인이 일방적으로 해지를 선언해도 그 자체로 법적 효력이 곧바로 생기지는 않아요. 가장 확실한 방법은 임대인과 협의해서 합의해지를 하는 거예요. 다만 전세사기가 의심되는 상황에서는 임대인이 협의에 응하지 않는 경우가 많아서, 협의가 안 되면 법이 정한 해지 사유가 있는지부터 따져봐야 해요.

임대인의 중대한 계약위반이 있으면 해지 사유가 될 수 있어요

임대인이 근저당 설정 사실을 숨기거나 계약 당시 실제와 다르게 설명하는 등 신뢰관계를 심각하게 훼손하는 행위를 했다면, 계약 기간이 남아 있어도 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 게 일반적인 법리예요. 다만 근저당이 있다는 사실 자체보다 임대인이 이를 적극적으로 숨기거나 허위로 안내했는지, 그로 인해 보증금 회수가 실제로 위태로워졌는지가 함께 판단돼요. 계약 당시 임대인의 설명 내용과 등기부등본 내용을 캡처나 문자로 남겨두면 나중에 해지 사유를 입증하는 데 도움이 돼요.

사기로 계약했다면 민법상 취소도 함께 검토해요

임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약을 체결했다면 형사상 사기죄에 해당할 수 있고, 민법상으로도 기망에 의한 계약이라며 취소를 주장할 수 있는 여지가 있어요. 다만 취소나 해지를 주장하려면 임대인의 기망 행위와 그로 인해 계약을 체결했다는 인과관계를 임차인이 입증해야 해서, 혼자 판단하기보다 대한법률구조공단이나 전세피해지원센터에서 사실관계부터 상담받는 게 안전해요.

전세사기피해자 지원 특별법으로 별도 구제를 받을 수 있어요

2023년 6월 시행되고 2024년 9월 개정된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 임대차 계약을 체결했고, 임대인의 기망이나 보증금 반환 불능 상태가 확인되며, 임차인이 계약 당시 위험을 알지 못한 선의의 피해자라는 요건을 충족하면 피해자로 인정해요. 피해자 인정은 계약 해지와는 별개의 절차라서, 중도해지가 어렵더라도 이 절차를 통해 실질적인 구제를 받을 수 있어요. 신청은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 하거나, 피해 주택 소재지 관할 시도 전세피해지원센터를 방문해서 접수할 수 있어요.

전세피해지원센터 상담부터 이 순서로 시작해요

먼저 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템이나 관할 시도 전세피해지원센터, HUG 전세피해지원센터(1533-8119)에 전화해서 지금까지 확인한 정황을 설명하고 상담을 받아요. 상담 과정에서 변호사나 법무사 연계를 통해 계약 해지가 가능한 상황인지, 피해자 인정 요건을 충족하는지 개별적으로 확인받을 수 있어요. 보증금 회수 절차를 함께 준비하고 있다면 임차권등기명령 신청방법과 절차부터 확인해두는 것도 도움이 돼요. 임대인과의 협의가 끝내 안 된다면 내용증명 발송과 임차권등기명령 신청, 필요시 민사소송까지 순서대로 준비해야 해요.

계약 중도해지가 당장 어렵더라도 임대인의 계약위반 여부를 확인하고 특별법에 따른 피해자 인정과 경공매 유예 절차를 함께 준비하면 보증금을 지킬 수 있는 방법을 찾을 수 있어요.

근거: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2023.6 시행, 2024.9 개정)과 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템, HUG 전세피해지원센터 안내 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 실제 계약 해지 가능 여부와 피해자 인정 여부는 개별 계약 내용과 증빙 자료에 따라 달라질 수 있어 전세피해지원센터(1533-8119) 상담을 통해 다시 확인하는 것을 권장해요.