전세대출, 버팀목 자격 모르고 가면 연 600만 원이 날아가요

전세 계약서를 들고 은행에 가기 전, 하나만 확인하면 손해를 크게 줄일 수 있어요. 버팀목 같은 정책 상품 자격이 되는지부터 보는 거예요. 자격이 되는데 모르고 시중은행으로 직행한 청년이 의외로 많아요. 금리 2%p 차이만 나도 3억 빌리면 1년에 600만 원이 갈리거든요.

정책 상품 자격부터 무조건 확인하세요

전세대출 한도는 정책 상품이냐 시중은행이냐에 따라 크게 갈려요. 정책 상품(버팀목)은 청년 최대 1.5억 원, 신혼부부 최대 2.5억 원(수도권 기준)으로 작은 대신 금리가 연 2.2~3.3%예요. 시중은행 전세대출은 한도가 크지만 금리가 연 4%대 안팎으로 더 높아요(은행·시점별로 달라 확인이 필요해요). 신혼부부 한도인 2.5억 원을 기준으로 하면 정책 상품은 연 550만~825만 원, 시중은행은 연 1,000만 원 안팎이라 매년 200만 원 넘게 차이가 나요. 만 19~34세 무주택 직장인이라면 청년 버팀목부터, 혼인 7년 이내라면 신혼부부 버팀목부터 따져보세요.

청년 버팀목, 만 25세 미만이면 한도가 줄어요

청년 버팀목은 만 19~34세 무주택 세대주(예비 포함), 부부합산 연 소득 5,000만 원 이하가 대상이에요. 임차보증금 3억 원 이하 주택만 해당되고 대출금은 보증금의 80% 이내예요. 대출 한도가 2025년 6월 28일 이후 계약분부터 낮아졌어요. 일반 청년은 최대 1.5억 원, 만 25세 미만 단독 세대주는 최대 1.2억 원까지만 나와요(이전에는 각각 2억 원·1.5억 원이었어요). 만 25세 미만 단독 세대주는 전용면적 60㎡ 이하 주택으로 대상도 더 좁아졌어요.

가장 많이 걸리는 게 무주택 요건이에요. 등본상 모든 세대원이 무주택이어야 해서, 부모와 같은 주소지인데 부모가 집이 있으면 자격이 박탈돼요. 신청 전 세대 분리부터 처리해야 자격이 살아나요.

결혼 7년 안이면 신혼부부 버팀목이 거의 유리해요

혼인 7년 이내 부부나 3개월 안에 결혼을 앞둔 예비신혼부부라면 신혼부부 버팀목이 유리해요. 한도는 수도권 2.5억 원·비수도권 1.6억 원(보증금의 80% 이내)으로 청년 버팀목보다 커요. 부부 합산 연 소득 7,500만 원 이하가 대상이고, 소득 구간별로 금리가 연 1.9~3.3%로 갈려요. 지방 소재 주택이면 금리가 0.2%p 더 내려가요. 만 25세 미만 단독 세대주가 결혼하면 한도가 1.2억 원에서 2.5억 원(수도권 기준)으로 두 배 넘게 뛰어요.

청년·신혼부부 버팀목 자격이 둘 다 되면 보통 한도가 큰 신혼부부 쪽을 택해요. 단독 명의냐 부부 공동이냐로 소득 기준이 달라지니까 은행에서 두 시나리오를 같이 따져보세요.

정책 상품이 안 되면 보증기관부터 골라야 해요

소득이 정책 상품 기준(청년 5,000만 원, 신혼부부 7,500만 원)을 넘거나 나이·혼인 요건이 안 맞으면 시중은행 전세대출로 가야 해요. 시중은행 전세대출은 반드시 보증기관 한 곳의 보증을 끼고 실행돼요. HF·HUG·SGI 중 어디를 끼느냐로 한도와 보증료가 달라져요.

HF(한국주택금융공사)는 보증료가 가장 저렴한 편이에요. 보증 한도는 무주택 여부와 지역에 따라 갈리는데 수도권 기준으로 통상 2억~4억 원대예요(정확한 한도는 지사·상품별로 달라 확인이 필요해요). 보증료율은 임차보증금 1억 원 이하 연 0.06%부터 5억 원 초과 연 0.20%까지 구간별로 올라가요(3억 원 기준으로는 대략 연 24만~30만 원 수준). HUG(주택도시보증공사)는 가장 많이 가입되고 전세보증반환보증과 함께 들 수 있어요. 다자녀·신혼부부·청년은 보증료 할인이 있어서 HF보다 싸지기도 해요. SGI(서울보증)는 아파트면 보증금 한도 제한이 없어서 7억 넘는 고액 전세에 적합한데, 보증료율은 다소 높아요.

전세대출도 DSR에 잡히는지 확인하세요

보증기관 보증이 들어간 전세대출은 보통 DSR 산정에서 제외돼요. 그래서 신용대출·주담대가 있어도 전세대출이 나오는 경우가 많아요. 다만 시중은행이 자체 상품으로 운용하는 일부 전세대출은 DSR에 잡혀요. 신청 전 보유 대출 잔액을 정리해서 은행에 알려야 정확한 한도가 나와요.

임차 주택 등기부등본도 꼭 챙기세요. 근저당이 많이 잡혀 있으면 보증기관에서 보증을 거절해요. 계약 전 등기부를 떼서 선순위 채권 규모를 확인하고, 보증금이 뒤로 밀리지 않는지 따져봐야 해요.

갱신 때 보증금이 오르면 어떻게 하나요

전세 만기에 보증금이 오르면 증액분의 80% 한도 내에서 추가 대출이 가능해요. 한도 잔여분과 소득 재평가가 들어가니까 갱신 3개월 전부터 은행과 상의하세요. 디딤돌(주택 구매자금)로 갈아타려면 버팀목을 먼저 상환해야 해요. 두 상품 동시 보유는 안 돼요.

신청 전 일곱 가지만 체크하세요

만 나이·결혼·무주택 여부 확인, 본인(부부 합산) 소득 정리, 보증금의 80% 이내 한도 계산, 청년·신혼부부 버팀목 자격 우선 점검, 자격 미달 시 HF·HUG·SGI 견적 비교, 보유 신용대출·주담대 정리해 DSR 영향 추정, 등기부등본 선순위 채권 확인. 이 일곱 가지만 정리하고 은행에 가도 창구에서 시간을 크게 줄여요.

근거: 주택도시기금 nhuf.molit.go.kr, 한국주택금융공사 hf.go.kr, 주택도시보증공사 khug.or.kr