전세 계약 끝나가는데 집주인과 연락 안 되면 어떻게 하나요, 보증금 받는 절차부터 확인해요

기준일: 2026.08. 전세 계약 만료일이 가까워오는데 집주인이 전화도 안 받고 문자에도 답이 없으면 보증금을 제때 받을 수 있을지 막막해져요. 결론부터 말하면 순서대로 밟아야 하는 절차가 정해져 있어요. 먼저 내용증명으로 갱신 거절과 보증금 반환 청구 의사를 공식 기록으로 남기고, 이사를 나가기 전에는 반드시 임차권등기명령부터 마쳐서 대항력과 우선변제권을 지켜야 해요. 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 HUG나 SGI서울보증, HF 같은 보증기관에 이행청구를 넣을 수 있고, 그래도 반환이 안 되면 지급명령이나 보증금반환청구소송까지 진행하게 돼요. 이 글에서는 그 절차를 단계별로 정리했어요.

연락이 끊기기 전에 갱신 거절 의사부터 남겨둬요

주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신을 원하지 않는다는 의사를 임대인에게 전달해야 묵시적 갱신을 막을 수 있어요. 집주인과 연락이 아직 되는 시점이라면 통화나 문자로 이사 예정일과 보증금 반환을 요청한 기록부터 남겨두는 게 순서예요. 이후 연락이 끊기더라도 이 기록이 임대인이 반환 의무를 인지하고 있었다는 증거로 쓰일 수 있어요.

내용증명으로 반환 청구 의사를 공식 기록으로 남겨요

집주인의 휴대전화가 꺼져 있어도 내용증명은 등기부등본이나 계약서에 적힌 주소로 발송하면 법적 효력을 인정받을 수 있어요. 집주인이 일부러 수령을 거부하는 경우에는 법원에 공시송달을 신청해서 의사표시를 도달시킬 수 있고요. 이렇게 남긴 내용증명은 나중에 임차권등기명령이나 소송으로 넘어갈 때 임대인이 반환 요청을 알고도 미뤘다는 핵심 자료가 돼요.

이사 나가기 전에 임차권등기명령부터 마쳐요

임대차기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원, 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 임차권등기명령은 결정문이 임대인에게 송달되거나 등기가 완료된 때 효력이 생기는데, 최근 법 개정으로 임대인 소재가 불명확해서 송달이 안 되는 경우에도 공시송달 등으로 등기를 완료할 수 있게 됐어요. 임차권등기를 마치면 이사를 나가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼서, 나중에 그 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 배당받을 권리를 지킬 수 있어요. 반대로 이 절차 없이 먼저 이사부터 하면 대항력이 끊길 수 있으니 순서를 지키는 게 중요해요.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행청구해요

계약 당시 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증, HF(한국주택금융공사)의 전세보증금반환보증에 가입했다면 임대인 대신 보증기관에 반환을 청구할 수 있어요. HUG 기준으로는 계약 만기로부터 1개월이 지나도 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우 이행청구가 가능하고, 이때 앞서 마친 주택임차권등기명령 결정문을 제출해야 심사가 진행돼요. 이행청구 후 심사에는 평균 6주에서 8주 정도 걸리고, 추가 서류를 요청받으면 더 길어질 수 있어요. SGI서울보증이나 HF의 반환보증도 신청 시기와 필요 서류에 차이는 있지만 임차권등기 완료를 전제로 이행청구를 받는 구조는 비슷해요.

그래도 반환이 안 되면 지급명령이나 소송으로 넘어가요

보증보험에 가입하지 않았거나 이행청구가 거절된 경우에는 법원에 지급명령을 신청하는 방법이 있어요. 지급명령은 법원에 직접 출석하지 않고 서류만으로 진행되고 보통 1개월에서 2개월 정도 걸리는데, 임대인이 결정문을 받고 14일 안에 이의를 제기하면 정식 소송으로 넘어가요. 처음부터 보증금반환청구소송을 제기할 수도 있는데, 소장 접수 후 임대인에게 30일간의 답변서 제출 기간이 주어지기 때문에 통상 6개월 정도 걸려요. 확정판결이나 확정된 지급명령을 받으면 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있어요.

이 다섯 단계를 순서대로 밟으면 집주인과 연락이 끊긴 상황에서도 보증금을 받을 권리 자체는 흔들리지 않게 지킬 수 있어요.

근거: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 임차권등기명령 신청 안내와 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 이행청구 안내 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 개별 사안의 요건과 처리 기간은 신청 시점과 계약 조건에 따라 달라질 수 있어 정확한 내용은 법원 및 보증기관 공식 페이지에서 다시 확인하는 것을 권장해요.