청약가점, 84점 만점이 결국 시간을 쌓은 사람 차지예요

기준일: 2026.07. 청약가점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 가입기간 17점을 더해서 84점 만점입니다. 서울 인기 단지 당첨선이 60점대 후반에서 70점대 초반이라, 50점대 중반이면 대기표 한 장 받은 셈이에요. 가장 보완이 어려운 건 통장 가입기간입니다. 무주택과 부양가족은 등본 짜기로 움직이지만, 통장은 시간이 흘러야 점수가 붙어요.

지금 본인 점수를 알아야 어디를 손볼지 정해져요. 한국부동산원 청약홈에서 자동 계산되니까 일단 확인부터 하세요.

무주택기간 32점, 만 30세부터 시작이에요

무주택기간은 본인과 배우자, 등본상 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간이에요. 1년마다 2점씩 쌓여서 15년이면 32점 만점입니다. 1년 미만 2점, 5년 12점, 10년 22점이에요.

기산 시점이 중요해요. 만 30세부터 점수가 시작되는데, 만 30세 이전에 결혼한 사람은 혼인신고일부터 기산됩니다. 20대 후반에 결혼하면 30세 미혼 친구보다 무주택 점수가 몇 년치 먼저 붙어요.

분양권이나 입주권을 갖고 있으면 무주택자로 인정되지 않아요. 청약 미달 단지에서 미분양 분양권을 최초로 계약했거나 사업 승인 전 조합원 입주권을 보유한 경우만 예외로 무주택 처리됩니다. 등본상 세대원 중 한 명이라도 분양권을 갖고 있으면 세대 전체의 무주택기간이 끊기니까, 가족 명의로 산 분양권도 미리 확인해두세요.

부모님 집에 같이 살면 무주택 점수가 깎여요

등본에 부모님이 같이 올라가 있고 부모님이 주택을 소유하셨다면 본인 무주택기간이 그만큼 깎여요. 세대 분리를 해야 무주택 시점이 분리한 날부터 새로 시작됩니다. 그런데 충돌이 있어요. 부모님을 부양가족으로 인정받으려면 직계존속이 등본에 3년 이상 같이 있어야 해서, 부양가족을 챙기면 무주택이 깎이고 무주택을 챙기면 부양가족이 줄어듭니다.

두 점수의 합산을 비교해서 유리한 쪽으로 등본을 짜야 해요. 부모님이 무주택이면 같이 사는 게 이득, 주택 보유 중이면 세대 분리가 이득입니다.

부양가족은 1명당 5점, 6명이면 만점

부양가족 점수는 기본 5점에서 시작해서 1명당 5점씩 붙습니다. 본인 외 6명이면 35점 만점이에요. 자녀 1명이면 10점, 3명이면 20점입니다. 직계존속은 3년 이상, 직계비속은 1년 이상 등본에 같이 올라가 있어야 인정됩니다.

부양가족 점수는 단기간에 늘리기 어려워요. 직계존속은 3년이라는 시간이 필요하고, 자녀는 본인이 결정할 문제도 아닙니다. 가점이 부족하면 신혼·생애최초·다자녀 특별공급을 같이 보는 게 현실적이에요.

통장 17점은 미리 만들지 않으면 따라잡을 방법이 없어요

청약통장 가입기간은 6개월 미만이 1점, 6개월부터 1년까지가 2점, 1년이 지나면 매년 1점씩 붙어서 15년이면 17점 만점입니다. 통장 점수는 보완이 가장 어려워요. 35세에 처음 통장을 만들면 50세가 돼야 만점이 됩니다.

2024년 3월 25일부터는 배우자의 통장 가입기간도 절반씩 인정돼요. 본인 5년(7점)에 배우자가 4년 가입한 이력이 있으면 배우자 몫 2년(3점 한도)이 더해져서 총 10점까지 올라갑니다. 만점 17점 한도는 그대로지만, 결혼 전 배우자가 통장을 오래 들어놨다면 청약가점 계산에서 놓치기 쉬운 점수예요. 동점자가 나오면 추첨 대신 통장 장기가입자를 우선하는 규정도 함께 적용됩니다.

미성년 자녀가 있으면 일찍 통장을 만들어두세요. 가입 인정 시점은 만 19세부터지만, 통장이 있어야 19세 되는 즉시 점수가 시작돼요. 매달 자동이체로 납입 횟수도 채워야 1순위 자격이 충족됩니다.

내 가점, 대략 어디쯤일까요?

30대 신혼부부에 자녀가 없으면 무주택 5년(12점) + 부양가족 1명(10점) + 통장 7년(8점) = 30점 안팎이에요. 가점 경쟁으로는 어려우니까 신혼특별공급·생애최초 트랙이 답입니다. 40대 4인 가족은 무주택 10년(22점) + 부양가족 3명(20점) + 통장 12년(13점) = 55점 정도가 일반적이고, 중소형 인기 단지 당첨선 근처예요.

50대 부모님 모시는 5인 가구는 무주택 15년(32점) + 부양가족 4명(25점) + 통장 15년(17점) = 74점이 가능해요. 결국 시간을 누적한 사람이 유리한 구조입니다.

가점이 부족할 땐 특별공급을 같이 보세요

가점만으로 답이 안 나오면 특별공급을 같이 봐야 합니다. 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 부양 트랙이 따로 있고 일반 가점 경쟁보다 문이 넓어요. 신혼부부 디딤돌 대출도 부부 합산 소득 1억 3,000만 원 이하면 가능하고, 자녀 2명이면 한도가 5억 원까지 늘어납니다.

통장 17점이 가장 손대기 어려워요. 통장이 없다면 오늘 만드는 게 가장 빠른 보완입니다. 등본 구성은 부모님 주택 유무에 따라 다르니까 분리·합가 시점을 사례별로 계산해보고 결정하세요.

근거: 주택공급에 관한 규칙 제28조 및 별표1, 국토교통부 보도자료(2023.12.19, 배우자 청약통장 가입기간 합산 2024.3.25 시행), 한국부동산원 청약홈 applyhome.co.kr, 국토교통부 주택도시기금 nhuf.molit.go.kr