개인회생 중 전세대출 있으면 집 빼야 할까요, 거주 유지 조건이에요

기준일: 2026.08. 개인회생을 신청하려는데 전세보증금이나 전세자금대출이 있으면 살고 있는 집을 빼야 하는 게 아닌지 걱정하는 분들이 많아요. 결론부터 말하면 전세보증금은 개인회생 절차에서 채무자의 재산으로 평가되어 변제금 계산에 영향을 줄 수 있지만, 그 자체가 이사를 강제하지는 않아요. 개인회생은 재산을 현금화해서 나눠주는 절차가 아니라 채무자가 재산을 그대로 유지한 채 정해진 기간 동안 변제계획에 따라 갚아나가는 절차이기 때문이에요. 다만 보증금 중 최우선변제금(소액임차인 보호 금액)을 뺀 나머지 금액은 청산가치에 그대로 반영돼서, 보증금 규모에 따라 매달 갚아야 할 변제금 부담이 달라질 수 있어요. 이 글에서는 전세보증금이 재산으로 평가되는 원리와 실제로 거주지를 옮겨야 하는 경우를 구분해서 정리했어요.

개인회생 전세보증금 재산 평가 이유

전세보증금은 계약이 끝나면 임대인에게 돌려받을 수 있는 임차보증금 반환채권이에요. 개인회생 절차에서는 예금이나 자동차처럼 이 반환채권도 채무자가 보유한 재산 중 하나로 평가돼요. 법원은 채무자가 개인회생 대신 파산을 신청했다고 가정했을 때 채권자들이 배당받을 수 있었던 금액, 즉 청산가치보다 변제계획으로 갚는 총액이 적으면 안 된다는 청산가치보장의 원칙을 적용해요. 그래서 반환채권의 평가액이 클수록 변제금 총액에 그대로 반영되는 구조예요.

최우선변제금 제외 청산가치 산정

보증금 전액이 그대로 재산가치로 잡히는 건 아니에요. 주택임대차보호법 제8조와 시행령 제10조, 제11조는 임차인이 경매나 공매 상황에서도 최우선으로 돌려받을 수 있는 소액보증금 범위를 정해두고 있는데, 이 금액은 압류가 금지된 재산이라서 개인회생 청산가치 산정에서도 제외돼요. 즉 보증금에서 최우선변제금을 뺀 나머지 금액만 채무자의 재산으로 평가돼서 변제금 계산에 반영되는 구조예요.

전세자금대출 신용대출과 담보대출 차이

전세자금대출을 받은 경우에는 대출 방식에 따라 청산가치 반영 금액이 또 달라져요. 은행이 반환채권에 질권이나 채권양도 같은 담보를 설정하지 않은 일반 신용대출이라면, 보증금 반환채권 전체에서 최우선변제금을 뺀 금액이 채무자 재산으로 잡혀요. 반대로 은행이 반환채권에 담보를 설정한 전세자금대출이라면 대출기관이 그 범위 안에서 우선권을 갖기 때문에, 채무자 재산으로 잡히는 금액은 그만큼 줄어들 수 있어요.

개인회생 중 이사 안 해도 되는 이유

개인회생과 개인파산의 가장 큰 차이는 재산을 현금화하는지 여부예요. 개인파산은 파산관재인이 재산을 처분해서 채권자들에게 나눠주는 절차라서 전세보증금도 회수 대상이 될 수 있지만, 개인회생은 채무자가 소득으로 정해진 기간 동안 변제계획에 따라 갚아나가는 절차라서 법원이 전세보증금을 강제로 회수하거나 임대차 계약을 해지시키지 않아요. 청산가치가 커지면 매달 갚아야 할 변제금이 늘어날 뿐, 거주지 자체를 비워야 하는 건 아니에요.

개인회생 중 이사 고려 사유

다만 청산가치가 너무 커서 소득으로 감당할 수 있는 변제금 수준을 넘어서면, 변제계획 인가 자체가 어려워질 수 있어요. 이런 상황에서는 채무자가 스스로 보증금이 더 작은 집으로 옮기거나 반전세나 월세로 계약 형태를 바꿔 청산가치를 낮추는 선택을 하는 경우가 있어요. 또 은행이 반환채권에 담보를 설정한 전세자금대출을 이용 중이라면, 전세 계약을 갱신할 때 대출기관과 사전 협의가 필요한 경우도 있어서 이 부분은 개인회생 절차와 별개로 미리 확인해두는 게 좋아요.

정리하면 전세보증금이 있다고 해서 개인회생 절차 자체가 이사를 요구하지는 않지만, 보증금 규모가 변제금 부담에 직접 영향을 준다는 점은 신청 전에 꼭 확인해야 해요.

근거: 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제10조, 제11조(2026년 7월 1일 시행 기준, law.go.kr)와 개인회생 청산가치보장의 원칙(서울회생법원 개인회생·파산 절차 안내) 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 실제 청산가치 산정과 대출 담보 여부는 개별 사건마다 달라질 수 있어 정확한 내용은 법원 또는 회생 전문 법무사·변호사 상담을 통해 다시 확인하는 것을 권장해요.