종합부동산세, 공시가 15억 1주택이면 약 92만 원부터 시작해요

매년 6월 1일 기준으로 보유 주택 공시가격을 합산해 일정 금액을 넘기면 종합부동산세를 냅니다. 1세대 1주택은 공시가 12억 원, 그 외 개인은 9억 원이 기준선이에요. 2026년 공정시장가액비율은 그대로 60%가 유지되고, 3주택 이상 25억 초과 구간은 최고 5.0%까지 올라갑니다. 공시가 15억짜리 1주택자라면 세액공제 전 약 92만 원 선에서 세액이 잡혀요.

종합부동산세, 누가 얼마부터 내나요

1주택자는 공시가격 12억 원, 다주택자는 9억 원부터 종부세 대상입니다. 판정 시점은 매년 6월 1일 보유 현황 기준이고, 이후에 팔거나 사도 그 해 종부세는 6월 1일 상태로 결정합니다.

세대별이 아니라 인별 합산이라는 점이 중요해요. 부부가 각자 명의로 아파트 한 채씩 갖고 있으면 각자 9억 원씩, 즉 부부 합산 18억 원까지는 종부세가 나오지 않아요. 반대로 한 사람 명의로 두 채를 몰아두면 공시가 합계 9억 원부터 세액이 붙습니다.

법인은 기본공제가 없어서 공시가 첫 원부터 종부세 대상입니다. 개인과 세율표도 다르니 법인 명의 부동산이 있다면 별도 계산이 필요해요.

2026 종부세 계산은 3단계로 끝나요

과세표준은 (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% 공식을 따릅니다. 여기에 구간별 세율을 곱하고, 이미 낸 재산세 상당액을 빼면 최종 종부세가 나와요.

예를 들어 1주택자가 공시가 15억 원 아파트를 갖고 있다면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이에요. 2주택 이하 세율표에서 3억 이하 구간 0.5%가 적용되므로 산출세액은 약 90만 원, 재산세 공제와 농특세를 반영하면 실납부 92만 원 안팎으로 잡힙니다.

3단계 계산 흐름은 다음과 같아요.

1. 공시가격 합계에서 공제금액(1주택 12억, 다주택 9억)을 뺀다

2. 결과에 60%를 곱해 과세표준을 만든다

3. 구간별 세율을 곱한 뒤 재산세 상당액과 세액공제를 뺀다

2026 세율표는 2주택 이하와 3주택 이상이 달라요

2주택자까지는 일반세율, 3주택 이상은 25억 초과부터 중과세율이 붙습니다. 2주택자 중과가 폐지된 뒤 세율표는 사실상 두 갈래로 나뉘어요.

3주택 이상이면서 과세표준이 25억 원을 넘을 때부터 세율이 갈라진다는 점만 기억하면 됩니다. 그 아래 구간은 주택 수와 상관없이 세율이 같아요.

공시가격별 종부세 매트릭스로 우리 집 세액 바로 확인해요

공시가격 합계와 주택 수만 알면 대략적인 종부세 세액을 표에서 바로 읽을 수 있어요. 아래는 공정시장가액비율 60%, 세액공제 미적용, 재산세 공제 전 산출세액 기준 대략치입니다.

1주택자는 12억 원까지는 세액이 0원이고, 다주택자는 10억 원부터 세액이 붙습니다. 30억 원 구간에서 3주택 이상이 되면 25억 초과분에 2.0% 중과세율이 붙어 격차가 벌어져요. 정확한 세액은 홈택스 간이세액계산에서 확인하는 편이 안전합니다.

부부공동명의는 공시가 얼마부터 손해일까요

공시가 20억 원 이상 1주택이라면 단독명의 특례가 부부공동명의보다 유리해지는 구간이 시작됩니다. 부부공동명의는 인별 9억 원씩 총 18억 원 공제, 1주택 단독명의는 12억 원 공제에 세액공제(고령자+장기보유 최대 80%)가 붙어요.

공시가 15억 원까지는 부부공동명의가 유리한 경우가 많아요. 공제 총액 18억 원이 커서 아예 종부세가 발생하지 않거나 소액이기 때문이에요. 반면 공시가 20억 원을 넘어가고 부부 중 한 명이 60세 이상이면서 5년 이상 보유했다면 단독명의 특례가 앞서기 시작해요.

부부공동명의 대상자는 매년 9월 16~30일 홈택스에서 1주택자 특례를 선택합니다. 한 번 선택해도 이듬해에 바꿀 수 있어 매년 두 방식을 다 계산해 유리한 쪽을 신고하는 편이 좋아요.

2026 세제개편안, 공정시장가액비율 인상되면 얼마 오르나요

정부가 2026년 세제개편안에서 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 인상하는 시나리오가 유력하게 논의되고 있어요. 비율이 80%로 오르면 같은 공시가 15억 원 1주택도 과세표준이 1억 8천만 원에서 2억 4천만 원으로 늘어 세액이 약 33% 늘어납니다.

같은 논리로 공시가 20억 다주택자는 과세표준이 6억 6천만 원에서 8억 8천만 원으로 커지면서 세액이 60~70만 원 이상 뛸 수 있어요. 서울 종부세 대상이 전체의 60% 넘게 집중돼 있어 세제개편이 확정되면 서울 아파트 보유자가 가장 크게 영향받는 구조입니다.

한 가지 오해하기 쉬운 부분이 있어요. 2026년 7월 규제지역 재편이 예고돼 있지만, 종부세 자체는 규제지역 여부와 무관합니다. 2주택자 중과가 폐지된 뒤로 규제지역 지정이 종부세 세율에 영향을 주지 않아요. 규제지역이 세율을 흔드는 세목은 취득세와 양도세이지 종부세가 아닙니다.

납부 기한은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 15일이에요. 국세청이 11월 하순에 고지서를 발송하고, 250만 원을 초과하면 6개월 무이자 분납이 가능합니다. 내 세액이 궁금하다면 홈택스에서 신청/신고 > 종합부동산세 > 간이세액계산 메뉴로 공시가격만 넣으면 재산세·세액공제가 반영된 값이 나와요. 임대주택·사원용 주택은 매년 9월 16~30일 합산배제 신고를 놓치지 마세요.

근거: 국세청 종합부동산세 세율표(nts.go.kr, 2026 기준), 홈택스 간이세액계산 화면 실측치, 기획재정부 2026년 세제개편안 예고자료.