종부세, 부부 공동명의면 18억까지 한 푼도 안 내요

집을 한 채 가지고 있는데 공시가격이 13억이라고 해보겠습니다. 종부세 고지서가 날아올까요. 답은 사례마다 다릅니다. 단독명의면 1억에 대해서만 종부세가 붙고, 부부 공동명의면 한 푼도 안 내도 됩니다. 같은 집인데 명의를 어떻게 적었느냐로 세금이 갈라집니다.

1세대 1주택은 12억까지 종부세가 없어요

종합부동산세는 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 부과되는 보유세입니다. 1세대 1주택자는 12억 원까지, 다주택자는 9억 원까지 공제됩니다. 이 금액을 넘긴 부분에 대해서만 세금이 매겨지는 구조예요.

공시가격은 시세가 아닙니다. 보통 시세의 60~70% 수준이에요. 시세 17억짜리 아파트도 공시가격은 11억대일 수 있고, 그러면 1세대 1주택 단독명의는 종부세 대상이 아닙니다. 본인 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있어요.

부부 공동명의면 18억까지 비과세입니다

부부가 절반씩 명의를 나눠 가지고 있으면 각자 9억 원씩, 합쳐서 18억 원까지 공제받을 수 있습니다. 단독명의 12억보다 6억 더 늘어나요. 공시가격 15억, 17억짜리 집 한 채 가진 부부는 명의 하나 바꾸는 것만으로 종부세에서 완전히 빠질 수 있다는 뜻입니다.

다만 세액공제 하나는 따로 챙겨야 합니다. 만 60세 이상 고령자 공제와 5년 이상 장기보유 공제는 기본값인 공동명의 인별과세에는 적용되지 않아요. 대신 국세청에 1세대 1주택자 과세특례를 신청하면 명의를 단독으로 바꾸지 않고도 공제 기준만 12억 원으로 낮춰서 이 세액공제를 받을 수 있습니다. 그래서 공시가격이 12~18억 사이라면 특례 신청 없이 공동명의 기본값이 유리하고, 부부 중 한 명이 만 70세 이상이고 15년 넘게 보유한 고가 주택이라면 특례를 신청하는 쪽이 유리한 경우가 많아요.

6월 1일 누가 보유하고 있냐로 결정돼요

종부세에서 가장 중요한 날짜는 6월 1일입니다. 이 날 본인 명의로 등기되어 있는 주택이 그 해 과세 대상이 돼요. 5월 31일에 잔금 받고 매도하면 그 해는 종부세 대상이 아니고, 6월 2일에 잔금 치르고 사면 그 해는 종부세에서 빠집니다. 단 하루 차이로 수백만 원이 갈리는 게 종부세입니다.

5월 말~6월 초 매매하시는 분들은 잔금 일정을 신중하게 잡으세요. 매도자는 5월 31일 이전, 매수자는 6월 2일 이후가 종부세 측면에서 서로 유리합니다.

공시가격 그대로 다 세금 매기는 건 아니에요

공제 금액을 빼고 남은 금액에 또 한 번 60%를 곱한 게 실제 과세표준입니다. 이걸 공정시장가액비율이라고 해요. 2026년 7월 기준 60%가 적용되고 있습니다. 공시가격 15억짜리 1주택 단독명의라면 (15억 - 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이 되는 식이에요.

여기에 세율이 붙는데, 2주택까지는 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 0.5%~5.0%에서 누진 적용됩니다. 2024년부터 조정대상지역 다주택 중과는 폐지됐어요. 같은 해 재산세로 낸 금액은 종부세에서 차감해줍니다. 두 번 세금 매기는 건 아니에요.

오래 살고 나이 들수록 세금이 줄어들어요

1세대 1주택 단독명의자에게는 세액공제가 두 가지 있습니다. 고령자 공제는 만 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%까지 깎아주고, 장기보유 공제는 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%까지 빼줍니다. 둘을 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있어요.

만 70세 어르신이 15년 넘게 보유 중인 1주택이라면 종부세가 5분의 1로 줄어드는 셈입니다. 원래 500만 원 나올 게 100만 원으로 떨어져요. 이 공제는 부부 공동명의에는 적용되지 않습니다.

고지서는 11월 말, 납부는 12월 15일까지예요

국세청이 매년 11월 말에 종부세 고지서를 보냅니다. 납부 기간은 12월 1~15일이에요. 세액이 250만 원을 넘으면 다음해 2월 15일까지 분납이 가능합니다. 홈택스에서 신청하면 돼요.

고지된 금액이 이상하다 싶으면 그대로 받아들이지 마시고 홈택스에서 합산배제 신고나 경정청구로 다시 따져볼 수 있습니다. 임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택은 합산배제 신청하면 종부세 합산에서 빠져요. 본인 집이 대상인지 먼저 확인해보세요.

근거: 종합부동산세법, 국세청 홈택스 hometax.go.kr, 부동산공시가격알리미 realtyprice.kr