청약 가점 커트라인 지역별 기준과 2026년 안정권 점수

가점 69점인데 서울 청약 넣어도 될까, 하고 고민해본 적 있으시죠? 69점은 사실 4인 가구가 무주택 기간과 청약통장 가입기간을 모두 만점으로 채웠을 때 받을 수 있는 최고 점수입니다. 그런데 서울 인기 단지의 당첨 커트라인은 이미 70점대로 올라선 지 오래입니다. 점수 자체보다 어느 지역, 어느 평형에 넣느냐가 당락을 가릅니다.

기준일: 2026.07

청약 가점 84점 만점 구조 먼저 이해하기

가점은 세 항목으로만 구성됩니다. 무주택 기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점. 합산하면 84점이 만점입니다.

무주택 기간은 만 30세 또는 혼인일 중 빠른 날부터 기산하고, 1년마다 2점씩 올라갑니다. 16년 이상이면 32점 만점입니다. 부양가족은 배우자와 직계존속·비속이 대상인데, 직계존속(부모·조부모)은 세대주로서 3년 이상 같은 주민등록등본에 올라 있어야 합니다. 1명당 5점이고 6명 이상이면 35점입니다. 통장 가입기간은 최초 가입일부터 계산하고 15년 이상이면 17점입니다.

69점이 나오는 조합을 계산해 보면, 무주택 기간 32점 만점 + 부양가족 0명(본인만)이면 0점 + 통장 17점 만점 = 49점입니다. 여기서 배우자 포함하면 5점 추가로 54점, 자녀 1명이면 59점, 자녀 2명이면 64점, 자녀 3명이면 69점이 됩니다. 자녀 3명인 4인 가구가 무주택과 통장을 전부 채워야 69점에 도달한다는 뜻입니다.

서울 청약 가점 커트라인 현황

서울 청약 가점 커트라인은 단지 위치와 평형에 따라 60점대 초반부터 84점 만점까지 폭이 넓습니다. 아래 기준으로 세 레이어로 나누면 전략을 세우기 쉽습니다.

강남3구(강남·서초·송파): 74점 이상

2025~2026년 주요 단지 낙찰 데이터를 보면, 아크로 드 서초 59㎡ 기준 평균 당첨 가점이 74점 중반이고 84점 만점 당첨자도 나왔습니다. 오티에르 반포 44㎡는 평균 74.8점, 115㎡는 당첨자 전원이 74점이었습니다. 강남 청약 가점 커트라인은 최소 74점을 시작점으로 잡아야 합니다.

서울 일반(영등포·마포·서대문 등): 64~73점

드파인 연희(서대문구) 59㎡ 최저 당첨이 64점, 더샵 신길센트럴시티(영등포구)는 동일 단지 내 가장 낮은 타입과 높은 타입의 당첨 가점 차이가 10점 이상이었습니다. 서울 청약 가점 커트라인이 69점이면 이 지역에서 당첨 가능성이 있지만 안정권은 아닙니다.

서울 외곽(노원·도봉·강북 등): 60~68점

이촌 르엘은 대부분 타입에서 69점 전후였는데, 이 정도 입지에서 69점이 기준선이 된다는 것은 서울 외곽 중에서도 입지가 좋은 단지는 이미 60점대 후반이 필요하다는 의미입니다. 노원·도봉·강북 신축은 60~65점대에서 당첨자가 나오는 경우가 있습니다.

평형이 다르면 커트라인도 다르다

일반적인 예상과 다르게, 소형 평형(59㎡ 이하)이 오히려 커트라인이 높게 형성되는 경우가 많습니다. 가점 높은 청약자들이 큰 평형 분양가 부담을 피해 소형으로 하향 지원하는 경향 때문입니다. 드파인 연희에서도 59㎡ 최저 당첨(64점)이 84㎡ 최저 당첨(63점)보다 높은 역전 현상이 있었습니다.

반대로 전용 85㎡ 초과 대형 평형은 가점제 적용 비율이 낮아지고 추첨제 비율이 높아집니다. 점수가 낮을수록 대형 평형 추첨제 위주로 전략을 세우는 게 당첨 확률을 높이는 방법입니다.

수도권 경기·인천은 40~55점대가 진입선

서울 청약 가점 커트라인과 달리, 수도권 외곽은 40~55점 구간에서 당첨자가 꾸준히 나옵니다. 경기도 광명·수원·성남 일부 인기 지역은 50~60점대가 커트라인이고, 평택·화성·파주 등 외곽은 40~50점 구간도 충분히 경쟁이 됩니다.

인천 역시 연수·부평 인기 단지 기준 50~60점대, 외곽은 40점대에서 당첨 사례가 있습니다. 가점이 50점 이하라면 서울보다 경기 수도권을 현실적 목표로 잡고, 인기 지역과 외곽 지역을 병행 검토하는 전략이 효율적입니다.

2026년 배우자 청약통장 가입기간 50% 합산

2026년부터 배우자의 청약통장 가입기간이 신청자 점수에 50%까지 합산됩니다. 예를 들어 본인 통장이 10년(10점)이고 배우자 통장이 8년이라면, 배우자 8년의 50%인 4점이 추가되어 총 14점을 인정받을 수 있습니다. 최대 17점(15년 이상)을 초과하지 않는 범위 내에서 합산됩니다.

서울 청약 가점 커트라인이 70점 이상인 단지가 늘어나는 상황에서, 이 정책으로 최대 8~9점까지 점수를 보완할 수 있습니다. 부부 모두 청약통장을 오래 유지해온 경우라면 반드시 계산에 반영해야 합니다.

내 점수로 어디까지 넣을 수 있는가

점수대별로 현실적인 전략을 정리하면 다음과 같습니다.

70점대 이상

서울 일반 지역 가점제 지원이 가능합니다. 강남3구는 74점 이상이 청약 점수 안정권이므로 그 이하면 분산 지원을 고려합니다.

60~69점

서울 외곽 신축·정비사업 단지를 우선 타겟으로 잡고, 소형보다 중형 이상(59㎡ 초과)에서 가점제보다 추첨제 비율이 높은 타입을 고릅니다. 경기 인기 지역도 함께 검토합니다.

50~59점

서울보다 경기·인천 위주로 봅니다. 추첨제 비율이 높은 85㎡ 초과 물량을 병행하면 당첨 가능성이 올라갑니다.

50점 미만

청약 가점 커트라인 경쟁보다 무주택 기간을 더 쌓으면서 점수를 높이거나, 분양가 상한제 적용 지역 추첨제를 주로 겨냥합니다. 배우자 통장 합산 정책도 장기적으로 활용합니다.