불법 건축물 양성화 방법, 이행강제금 부과 비율 최대 100%가 핵심이에요

기준일: 2026.08. 베란다를 확장하거나 옥상에 방을 하나 더 만든 뒤로 매년 이행강제금 고지서를 받는 경우가 적지 않아요. 위반건축물로 한 번 적발되면 시정될 때까지 매년 같은 금액이 반복해서 부과되기 때문에, 철거 대신 합법화하는 방법인 양성화를 알아보는 사람이 많아요. 다만 위반 내용이 건폐율이나 용적률 같은 건축기준에 맞게 조정될 수 있어야 양성화가 가능하고, 구조적으로 도저히 맞출 수 없다면 원상복구 외에는 방법이 없어요. 이 글에서는 양성화가 가능한 조건과 실제 신청 절차, 이행강제금과의 관계를 정리했어요.

위반건축물, 어떤 경우에 해당하는지부터 확인해요

국토교통부 소관 건축법과 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr)에 따르면 위반건축물은 건축허가나 신고 없이 지은 건물뿐 아니라, 허가나 신고를 받은 뒤에도 건폐율이나 용적률을 초과해서 지은 경우까지 포함해요. 베란다를 실내로 확장하거나 옥상에 옥탑방을 만드는 경우, 필로티 주차장을 방으로 개조하는 경우, 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경하는 경우가 대표적인 사례예요. 이런 위반사항이 적발되면 관할 구청은 건축물대장에 위반건축물로 표기하고 시정명령을 내려요.

양성화가 가능한지는 건축기준 충족 여부로 갈려요

양성화는 위반 부분을 철거하지 않고 건축기준에 맞춰 합법 상태로 전환하는 절차예요. 다만 모든 위반건축물이 양성화 대상이 되는 건 아니에요. 확장하거나 개조한 부분이 건폐율, 용적률, 주차대수, 구조안전, 피난·방화 기준처럼 현재 건축법령이 요구하는 기준을 충족해야 사용승인을 받을 수 있어요. 반대로 이미 용적률이나 건폐율을 크게 초과해서 기준을 맞출 방법이 구조적으로 없다면, 위반 부분을 철거해서 원상복구하는 방법밖에 남지 않아요.

실제 신청은 이런 순서로 진행돼요

양성화는 개인이 직접 서류를 준비하기보다 건축사를 통해 진행하는 경우가 대부분이에요. 먼저 건축사를 선정해서 지금 건물이 양성화 대상이 될 수 있는지 검토를 의뢰하고, 현황도면 신청과 현장 실측을 거쳐 위반 부분에 대한 도면과 구조안전확인서를 작성해요. 이 서류를 관할 구청 건축과에 접수하면 필요한 경우 건축위원회 심의를 거치고, 심의를 통과하면 사용승인이 나면서 건축물대장에서 위반건축물 표기가 삭제돼요.

이행강제금은 양성화가 끝나야 부과가 멈춰요

건축법 제80조에 따르면 허가권자는 시정명령을 이행하지 않은 건축주에게 시정될 때까지 이행강제금을 반복해서 부과할 수 있어요. 위반 유형별로 부과 비율이 달라서 건폐율 초과는 80%, 용적률 초과는 90%, 무허가는 100%, 무신고는 70% 비율이 적용돼요. 이행강제금은 양성화를 완료하기 전까지는 매년 계속 부과되고, 사용승인을 받아 위반건축물 표기가 삭제된 이후부터는 부과가 중단돼요. 양성화를 미룰수록 이행강제금 총액만 늘어나는 구조예요.

2026년 12월부터는 특별조치법 신청도 가능해져요

국가법령정보센터에 따르면 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)이 2026년 6월 16일 제정돼 2026년 12월 17일부터 시행돼요. 평소 건축법 절차보다 완화된 기준으로 일정 시점 이전에 지어진 위반건축물을 한시적으로 합법화할 수 있도록 하는 특별조치예요. 다만 적용 대상 건축물의 규모나 용도, 완공 시점 같은 구체적인 요건은 법 시행 이후 관할 구청 건축과나 국토교통부 공고를 통해 확정되기 때문에, 신청 전에 대상 여부부터 관할 구청에 먼저 확인하는 게 안전해요.

신청 전에 이런 서류와 절차를 함께 점검해요

양성화를 진행하기로 했다면 건축물 현황 사진, 토지 및 건축물 등기사항, 기존 위반사항 관련 문서부터 미리 챙겨두면 상담이 빨라져요. 위반건축물을 세입자에게 임대하고 있다면 계약을 갱신하거나 조건을 바꾸기 전에 월세 계약 전 확인해야 할 사항도 함께 점검해두는 게 좋아요. 이혼 재산분할처럼 부동산이 얽힌 다른 절차를 같이 진행 중이라면 합의이혼 절차와 필요 서류도 미리 순서를 파악해두는 편이 좋아요. 절차마다 필요한 서류와 기간이 다르기 때문에 미리 확인해두면 시간을 아낄 수 있어요.

이 순서대로 건축사 상담부터 시작하면 양성화 대상 여부와 특별조치법 적용 가능성을 빠르게 확인해볼 수 있어요.

근거: 국토교통부 소관 건축법 제80조(이행강제금)와 찾기쉬운 생활법령정보, 국가법령정보센터의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호, 2026.06.16 제정, 2026.12.17 시행) 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 실제 양성화 가능 여부와 특별조치법 적용 대상은 건축물마다 달라질 수 있어 정확한 내용은 관할 시·군·구청 건축과에서 다시 확인하는 것을 권장해요.