아파트 하자보수 청구기간, 내력구조부 10년 마감공사 2년으로 나뉘어요

기준일: 2026.08. 아파트에 입주한 지 얼마 안 됐는데 벽에 금이 가거나 마루가 들뜨는 하자를 발견하면, 시공사에 언제까지 무상 보수를 요구할 수 있는지부터 헷갈려요. 「공동주택관리법 시행령」 별표4는 하자 종류에 따라 담보책임기간을 2년부터 10년까지 다르게 정하고 있어서, 발견한 하자가 어느 항목에 속하는지 먼저 확인하는 게 순서예요. 내력구조부처럼 구조 안전과 직결된 항목은 10년, 도배·타일 같은 마감공사는 2년으로 짧은 편이라 시간이 지날수록 무상 청구가 어려워질 수 있어요. 이 글에서는 하자 유형별 담보책임기간, 기산일 계산법, 실제 청구 절차까지 순서대로 정리했어요.

하자담보책임기간이 시설공사 종류마다 다르게 정해진 이유

「공동주택관리법」 제36조는 사업주체, 즉 시공사가 공동주택에 하자가 발생하면 담보책임기간 동안 무상으로 보수할 의무를 진다고 규정해요. 다만 모든 하자를 똑같은 기간으로 묶지 않고, 같은 법 시행령 별표4에서 시설공사 종류별로 2년부터 10년까지 차등을 뒀어요. 구조 안전에 영향을 주는 공사일수록 기간이 길고, 마감재처럼 비교적 가볍게 교체 가능한 항목은 기간이 짧게 설정돼 있어요.

내력구조부와 지반공사는 10년, 구조 안전과 직결돼요

기둥, 보, 내력벽, 슬래브 같은 내력구조부와 지반공사는 담보책임기간이 10년으로 가장 길어요. 건물의 안전에 직접 영향을 주는 항목이라 시공사 책임을 무겁게 물어야 한다는 취지예요. 균열이 구조체까지 이어지거나 침하가 의심되는 경우라면, 입주한 지 몇 년이 지났더라도 청구 가능 여부부터 확인해볼 만해요.

마감공사는 2년, 대지조성과 방수공사는 5년이에요

미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 옥내가구, 주방기구, 가전제품 같은 마감공사는 담보책임기간이 2년으로 가장 짧아요. 실제 입주자가 가장 자주 접하는 벽지 들뜸, 타일 파손, 문틀 뒤틀림 같은 하자 대부분이 여기 해당돼서, 입주 초기 2년 안에 발견 즉시 청구하는 게 중요해요. 대지조성공사, 철근콘크리트·철골·조적공사, 지붕·방수공사는 5년으로 마감공사와 내력구조부 사이 중간에 위치해요.

전유부분은 입주일, 공용부분은 사용검사일부터 계산해요

담보책임기간을 언제부터 세는지는 부분에 따라 달라요. 「공동주택관리법」 제36조 제3항에 따르면 세대 내부인 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 기산하고, 복도·주차장·외벽 같은 공용부분은 사용검사일 또는 임시사용승인일부터 기산해요. 같은 단지라도 세대별 입주 시점이 다를 수 있어서, 전유부분 하자는 본인 입주일 기준으로, 공용부분 하자는 단지 전체 사용검사일 기준으로 남은 기간을 따로 계산해야 해요.

하자보수 청구는 서면으로, 시공사는 15일 안에 답해야 해요

청구권자는 부분에 따라 나뉘어요. 전유부분은 입주자 본인이 직접 청구할 수 있고, 공용부분은 입주자대표회의, 임차인대표회의, 관리주체인 관리사무소장, 관리단이 청구권자가 돼요. 청구는 서면으로 진행하고, 시공사는 청구받은 날부터 15일 이내에 직접 보수하거나 보수계획을 서면으로 통보해야 해요. 하자가 아니라고 판단하면 그 이유도 서면으로 알려야 하고, 이 통보는 청구자뿐 아니라 관할 시장·군수·구청장에게도 함께 가야 해요.

공용 배관 누수처럼 보험과 겹치는 경우는 청구 대상을 구분해요

공용 수직 배관이 터져서 누수 피해까지 겹친 경우라면, 하자보수 청구와는 별개로 보험 처리도 함께 확인해야 해요. 아파트 누수보험 종류와 청구 절차는 손해 배상과 보상 한도를 다루는 영역이라 적용 법령과 청구 대상이 하자담보책임과는 달라요. 두 절차를 헷갈리면 무상 보수를 받을 수 있는 기간을 놓칠 수 있으니, 하자 여부부터 먼저 판단하는 순서가 안전해요.

하자를 발견했다면 어떤 시설공사에 해당하는지, 전유부분인지 공용부분인지부터 확인하고 담보책임기간이 남았는지 계산해보세요. 기간 안에 서면으로 청구해두면 나중에 분쟁이 생기더라도 증빙자료로 활용할 수 있어요.

근거: 「공동주택관리법」 제36조(하자보수 등) 및 같은 법 시행령 제36조·별표4(시설공사별 담보책임기간), 국토교통부 소관 법령이며 2026년 8월 확인 기준이에요. 시설공사 분류와 담보책임기간 원문은 국가법령정보센터에서, 분쟁조정 절차는 하자관리정보시스템에서 다시 확인하는 것을 권장해요. 실제 하자 판정과 청구 가능 여부는 사안별로 달라질 수 있어요.