상가임대차 계약갱신요구권 거절당했을 때, 정당사유 8가지부터 확인해요

기준일: 2026.08. 임대차 종료를 앞두고 계약갱신을 요구했는데 임대인이 이유 없이 나가라고 하면 당황스러울 수밖에 없어요. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있고, 거절이 가능한 사유는 법에서 8가지로 한정하고 있어요. 여기에 해당하지 않는다면 임대인이 거절 의사를 밝혀도 법적 효력이 없어서 갱신이 유지돼요. 이 글에서는 갱신요구 행사 기간, 정당사유 8가지, 부당 거절을 당했을 때 대응 순서까지 정리했어요.

계약갱신 요구는 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 해요

상가건물 임대차보호법 제10조 1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있어요. 이 기간을 놓치면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없기 때문에, 계약 종료일을 역산해서 6개월 전이 되는 시점부터는 갱신 의사를 서면이나 문자, 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 임대인에게 전달해두는 게 안전해요. 구두로만 전달하면 나중에 요구 시점을 두고 다툼이 생길 수 있어요.

임대인이 거절할 수 있는 정당사유 8가지예요

제10조 1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 8가지로 한정해서 열거하고 있어요. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의해서 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, 다른 법령에 따른 철거·재건축이거나 안전사고 우려로 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축해야 하는 경우, 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우예요. 이 8가지에 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없어요.

재건축·철거를 이유로 한 거절은 조건이 더 까다로워요

임대인이 재건축·철거를 이유로 갱신을 거절하려면 계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했거나, 건물이 노후·훼손돼 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 중 하나에 해당해야 해요. 단순히 재건축 계획이 있다는 사실만으로는 거절 사유가 안 되기 때문에, 이 사유로 거절 통보를 받았다면 계약 당시 고지 내용이나 관련 인허가 서류부터 요구해서 확인해요.

갱신요구권은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 행사할 수 있어요

제10조 2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고 있어요. 즉 처음 입점한 날부터 10년이 지나지 않았다면 정당사유가 없는 한 계속 갱신을 요구할 수 있고, 10년을 채운 뒤에는 이 조항을 근거로 한 갱신요구권 자체가 소멸해요. 갱신되는 계약은 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 청구 당시 5% 범위 안에서 증감을 요청할 수 있어요.

부당 거절을 당했다면 이 순서로 대응해요

먼저 임대인이 통보한 거절 사유가 앞서 정리한 8가지 중 어디에 해당하는지 서면으로 명확히 요청해서 확인해요. 8가지 사유에 해당하지 않는다면 임대인의 거절 통보는 법적 효력이 없기 때문에, 갱신 요구 사실과 임대인의 거절 통보를 내용증명으로 남겨두고 임차인 지위를 유지한다는 의사를 분명히 밝혀요. 임대인이 명도소송을 제기하면 이 서류들이 정당사유 부존재를 다투는 핵심 증거가 돼요. 다투는 과정이 부담스럽다면 관할 지방자치단체의 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해서 소송 전에 조율해보는 방법도 있어요.

이 순서대로 확인하면 부당한 거절인지 정당한 거절인지부터 가려낼 수 있고, 실제로 다툼이 필요한 상황인지도 빠르게 판단할 수 있어요.

근거: 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 기준이며, 찾기쉬운 생활법령정보(법제처)에서 2026년 8월 확인한 내용이에요. 개별 계약 조건이나 분쟁 상황에 따라 결론이 달라질 수 있어 실제 거절 통보를 받았다면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 확인하는 것을 권장해요.